0403南京商业项目媒体通路调研.ppt

南京商业项目调研 2015年4月 目 录 一、蕴金商业广场 二、艺华商业广场 三、福中大厦 四、森林摩尔 一、蕴金商业广场 蕴金商业广场 1.1、区位分析 本案位于南京市市中心东南面，秦淮区夫子庙地区； 本案处于千年历史氛围的传统商业区； 本案周边住宅和商业成熟度较高，项目发展前景好。 蕴金商业广场 蕴金商业广场 1.2、交通分析 蕴金商业广场 道路系统 一般道路：项目西面和南面有平江府路和长乐路双向四车道、六车道等普通道路。 轨道交通：一号线夫子庙站； 公共交通：项目周边公交站点4、7、44、49、62、15、40路等。 1.3、四至分析 蕴金商业广场 北面：商业街 西面：夫子庙大市场 南面：长乐路商业街。 东面：白鹭洲公园 1.4、项目经济指标 蕴金商业广场 图片数据来源： 365网站 项目经济技术指标表 总用地面积 ㎡ 不详 总建筑面积 ㎡ 21000 地上总建筑面积 ㎡ 383264.4 地下总建筑面积 ㎡ 25739 绿地总面积 ㎡ 容积率 ≤ 建筑密度 % 绿地率 % 停车位 辆 自行车位 辆 建筑层数 层 5 建筑高度（规划） m 商铺定位大型服装商场或动漫城，商铺为内铺销售，在售产权商铺和经营权虚拟商铺。内铺产品分割成若干800平米左右的产权商铺，因此，客户购买产权商铺800 ㎡起。 经营权商铺面积20-30 ㎡，10年包租 -1F：50000元/ ㎡左右 1F：70000元/ ㎡左右 2F：50000元/ ㎡左右 3F：30000元/ ㎡左右 4F：12000元/ ㎡左右 蕴金商业广场 1.5、项目分析 1.6、项目回报分析 蕴金商业广场 主力户型20-30平米，40年产权，可租可售，目前由商业管理公司经营 有产权无自营权，只有经营收益权，虚铺10年包租，平均年回报9%，同时，可以购买大产权，如800平米商铺 附近商业成熟，定位为服装、美食和部分办事机构 年限 1-2年 3-4年 5-6年 7-8年 9-10年 合计 固定年回报率 8% 8.5% 9% 9.5% 10% 90% 推广口号：期货投资门槛高，投资蕴金小搏大 前期推广：短信、派单、户外大牌以及和新浪乐居合作的客户推荐等。 目前的客户来源主要靠路过。 蕴金商业广场 1.7、媒体通路 目前，主要物料有海报、单页、手册、售楼处展板、纸 巾盒和餐具礼品等。 蕴金商业广场 1.8、物料 二、艺华商业广场 艺华商业广场 1.1、区位分析 本案位于南京市城西水西门核心商圈； 紧邻朝天宫，离新街口较近，周边成熟小区众多，地理位置优越； 东面是朝天宫，西面是罗廊巷，北边紧邻地铁2号线的汉中门站及上海路站，距离新街口也仅1.5公里北边还有江苏省中医院及南京市妇幼保健院。 1.2、交通分析 道路系统 ?高速道路：虎踞南路； 一般道路：项目北朝天宫西街双向四车道。 轨道交通：一号线和二号线、在建五号线，距离项目不到200米； 公共交通：4路、13路、28路、41路、43路、48路、80路、82路、83路、306路、312路、317路及中六线。地铁紧邻1号线张府园站，2号线的汉中门站、上海路、新街口站及在建的5号线朝天宫站。 艺华商业广场 1.3、四至分析 北面：朝天宫西街小区 西面：张公桥老小区 南面：老小区和建邺路 东面：人流车流好 艺华商业广场 1.4、项目经济指标 项目经济技术指标表 总用地面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 10200 地上总建筑面积 ㎡ 其中 商业 ㎡ 4000 酒店公寓 ㎡ 6000 地下总建筑面积 ㎡ 绿地总面积 ㎡ 容积率 ≤ 建筑密度 % 绿地率 % 停车位 辆 自行车位 辆 建筑层数 层 5 建筑高度（规划） m 艺华商业广场 业态定位：其中一楼主营美食、简餐、旅游用品、药店、烟酒店、洗衣店、便利店、3C充值、蛋糕、鲜花水果、南京特产等；二楼主营日用小百货、各种教育培训机构、休闲茶社、古玩艺术品、电商中心等；三、四楼为精装修高档复式公寓，家电设施齐全，拎包即住；五楼为星级品牌连锁酒店；负一楼配备车库。 包租管理20年，经营权商铺最低8万起售，10年每年12%回报，三年后可以原价回购 艺华商业广场 1.5、项目分析 1.6、媒体通路和物料 艺华商业广场 推广口号：朝天宫财富金矿 前期推广：地铁车厢内部框架、电话直销等。 目前的客户来源主要靠电话直销、朋友介绍、百姓网发帖子等。 ● 物料：户型A4纸打印稿、展板和X展架等。 三、福中商业大厦 福中大厦 1.1、区位分析 位于新街口大洋百货对面，毗邻南京银行，隶属于新街口成熟商圈，中国著名商业中心； 周边写字楼、高端住宅众多，年消费达1000亿规模； 周边以商业百货、