2010世联深圳中航龙华新城投标报告.ppt

本项目的目标抢占龙华新城话语权代言中航2011年在深圳市场的地位 福田中心区进入加速成熟期，2011年基本开发完毕 中心区的居住需求向龙华二线拓展区 进一步扩展… 由港铁承建并运营的地铁4号线，与福田中心区快速相接，打破关内外的交通瓶颈。 港铁沿线290万建面物业的开发将极大的改变龙华二线拓展区的城市面貌 港铁沿线预计总建面约290万平方米的物业开发权。其中住宅用地约260万平方米，其余为商业用地。 预计地铁物业将随4号线的建设进度，由南向北开发，预计每年推出30-40万建面。 地铁沿线物业预计将为二线拓展区提供大量的商业、广场等公共休闲娱乐配套。 二线拓展区，地铁4号线和5号线效应： 全新的龙华新城——纳入“大福田”城市范畴 龙华客户结构演变：福田中心区乃至全市通勤客流进一步扩大 深圳北站（龙华新客站）是地铁4、5、6号线的换乘枢纽，与中心区、口岸及机场交通便捷，居住和商务价值更显突出 深圳北站（龙华新客站），作为广深港客运专线和厦深铁路的交汇枢纽站，加强了深圳与香港、北京、长三角、东南沿海等经济发达地区的联系，不仅直接服务高端商务客流，而且将成为到北京、武汉等地的全国交通枢纽。 在福田中心区、地铁4号线、新客站、综合用地开发等多因素的作用下，2011年龙华二线拓展区的城市价值将全面兑现 片区内大量同质化竞争本项目各项传统指标均不占优如何突围？ 华润大厦——深圳写字楼市场最高素质和品位的代表:高136米，其中1~3层为商业部分，定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园；5~28层为写字楼，提供总面积达42000平方米的甲级办公区域；29层为多功能厅，屋顶为室外花园。 风情商业街作为集中商业和住宅的过渡 城市核心构成借鉴 地块条件：项目交通方便，靠近城市文化配套和城市绿化轴线，有潜力成为新城市核心 手法二——立面公建化或者异域化 户型价值体系——中小户型通过性价比的提升，大户型通过舒适度的提升来实现产品溢价 1.推售节奏 地铁的开通,直接把龙华纳入到城市经济的辐射圈内,改变其价格参照体系 “时间换空间”概念 借鉴其他城市地铁沿线物业的价格变化,预测龙华片区地铁标竿价格 推广策略 ——打造区域影响力 抢占市场话语权 中航 城上城 营销总控图 附件1：宏观大势部分 面对房地产市场冷淡，金融危机继续蔓延，08年下半年以来，政府出台了一系列政策，以期对现有局面起到调解和改善的作用 近期深圳楼市有企稳迹象，但随着遭受金融海啸对实体经济冲击的进一步深入，增加了楼市未来的不确定性 2008年土地成交情况：全市居住用地和商业性办公用地共成交25块，其中居住用地成交9块，商业性办公用地成交16块。9块居住用地，用地面积82万平方米，总建筑面积238万平方米，总成交金额41.8亿元，折合楼面地价为1756元/平方米。 08年全市商业性办公用地共成交10万平方米，总建筑面积121万平方米，总成交金额约73亿，折合楼面地价6013元/平方米。 附件2：市调部分 附件3：销售组织部分 项目经理制的垂直化管理 销售现场工作制度 销售人员培训、激励方案 1.销售人员培训计划 E-Learning培训 目标明确/手段有效/课程多样 实战演练 沙盘模型讲解演练/周边配套讲解演练/弧形优势分析演练/园林讲解演练/样板间讲解 完备的培训课程体系 人员素质培训/客户服务培训/行业认知培训/ 业务流程培训/成单技巧培训 沉淀案例培训体系 与发展商对接制度 销售的创新 客户让渡价值等于客户购买某产品的总价值感受（包括服务）减去客户购买该产品的总消耗（包括金钱、时间、精力等）。 深圳市房地产住宅需求特征分析：90m2以下商品房为成交主体，突显刚性 需求为主的需求特征 成交主体以90m2以下商品房为主，共成交12870套，占总成交量的70.66%；90-140 m2商品房共成交3518套，占总成交量的19.31%；140 m2以上的豪宅市场总成交量并不理想，全季度共成交1371套，占总成交量的7.53%，尤其是200 m2以上的豪宅单元只成交456套，仅占市场总成交量的2.50%。 龙城国际（7200） 2006年9月 龙城国际（7500） 龙岗中心城 可园（7000） 2006年10月 慢城（6800） 布吉 万科城二期（8500） 2006年10月 金地梅陇镇（8500） 龙坂 富通城三期（8100） 2006年11月 富通城五期（7800） 西乡 深业新岸线三期（10980） 2006年11月 深业新岸线三期（11000） 宝安中心区 鼎太风华五期（11000） 2006年8月 鼎太风华六期（10500） 南山