2010年5月16日天津市滨海新区某项目分析.ppt

天津市滨海新区某项目分析 2010年5月16日 第一章 项目决策背景 内部因素：目前我司在建项目仅有西客站南广场项目，公司需要投资新的项目。 土地市场因素：北京的土地招拍挂政策尚不明朗，房山项目拿与不拿尚待研究，（房山窦店的土地单价限价4700元/㎡，高佃二村将不低于此价格）。本项目体量适当，转让价款应在公司承受范围之内。 商品房市场因素：天津作为最早的三个直辖市之一，与北京、上海比较，商品房价格有一定的上涨空间。万科金域蓝湾的价格17000元/㎡。 政策因素：国十一条出台后，北京制定了更为严厉的“京十二条”，而天津的“津六条”较为缓和。中央默许天津的政策，不难看出中央对天津的政策照顾。 第二章 项目概述 2.1项目招拍挂信息 2.2项目区位图 2.3项目地块指标 2.4项目周边环境卫星图 2.5项目周边配套 2.1项目招拍挂信息 2.2项目区位图-1 1.?项目区位 2.2项目区位图-2 2.2项目区位图-3 2.2项目区位图-4 2.3地块指标 2.4项目周边环境卫星图 2.5项目周边配套 教育：朵儿幼儿园、滨海国际中小学、泰达第二中小学、滨海学校、南开大学泰达学院。 医疗：泰达国际心血管医院、泰达医院、华达医院、华泰医院。 商业：泰达时尚广场、乐购、友谊名都。 文体：泰达图书馆、泰丰公园、泰达时尚健身休闲公园、泰达足球场。 交通：津滨轻轨；公交（503路、505路、507路、508路、509等）；滨海国际机场；塘沽火车站；天津港。 银行：中国银行、兴业银行、交通银行等。 其他配套：宝力豪健身俱乐部、泰达万丽酒店、天保酒店、泰达中心酒店、泰达国际会馆、上岛咖啡、SPR咖啡、国际名品店、时尚精品店、餐厅、电影城、迪吧、酒吧、咖啡厅、滨海国际会展中心等。 第三章 项目法律及政策性风险分析 3.1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 3.2.项目手续办理涉及部门及评估 3.3.项目合作方式及风险评估 3.4.总体评价 3.1项目用地取得土地使用权法律手续分析 依据挂牌成交确认书，竞买人为天津瑞湾国际商务中心有限公司，而从目前掌握资料来看，《划拨宗地界址图》的用地单位为天津港（集团）有限公司，与我司介绍项目并谈判的却是天津北方石油有限公司。三家企业的关系是什么？需要进一步落实。 3.2.项目手续办理涉及部门及评估 3.3.项目合作方式及风险评估 对方拟出让其公司90%股权。并承诺不参与公司运营。 就此项目而言转让方留有股份对我司利弊兼有， 利：转让方熟悉当地环境，可能在政府关系方面可以帮助协调。 弊：毕竟占有10%的股份，为公司股东，将来如果有纠纷会对公司到来不必要的麻烦。 转让动机：从项目各方面整体考虑，一是转让方本身就是炒地皮赚钱。二是拿了地之后自己没有专业团队运作，所以转让。三是项目存在瑕疵，转让方担心赔钱，又不甘心全退，留10%迷惑转让方并观望。四是政策影响，3月份拿了地，4月中央打压政策出台，想急于脱手。 第四章 宏观经济政策（略） 1.?2010年发布政策一览 2.?天津市近期出台政策分析 滨海新区2010年4月成交商品房面积15.44万平米，环比3月跌幅11.29%；汉沽区成交量增长最大，成交商品房面积3.1万平米，环比三月上涨41.55%；开发区成交商品房面积2.83万平米，环比3月基本持平；塘沽区成交商品房面积8.17万平米，环比三月略跌19.43%；大港区本月成交面积1.3万平米，环比3月跌幅48%； 区域成交均价继续呈上涨趋势， 4月成交均价环比上涨9.51%，达到10519元/平米，继续创区域历史新高；其中，开发区、塘沽区成交均价依然保持在万元以上，分别为13627、11758元/平米；汉沽、大港区成交均价分别为6263、6192元/平米 第七章 投资收益分析估算 7.1项目成本估算 7.2项目净收益估算 7.3项目转让费估算 7.1项目取得成本估算（全部建面可售） 一、项目取得成本 1、土地竟得价31795 万元 2、转让费（含出让金及契税） 3、市政配套180×183740＝3307万元 二、开发建设成本 总建筑面积＝183740＋30000＝213740平米 1、前期开发成本（设计、勘察、咨询、临时水、电、路） 55×213740＝1176万元 2、建安成本 2000×213740＝42748万元 3、大小市政 200×213740＝4275万元 4、总建设成本48199万元 7.1项目取得成本估算 三、管理费（按公司50名员工计算） 1800万元 四、投资利息(按贷款15%的利率贷款2亿，期限2年计算) 6450万元 五、销售收入(按住宅15000元/平米，商业18000元/平米计算)