2011年学易网校一级建造师课件：法规—精讲04.doc

1Z301040? 建设工程物权制度 1Z301041物权的法律特征和主要种类 ??????? 一、物权的法律特征??????? 《物权法》规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。???????? 物权的客体一般是物，包括不动产和动产。不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。??????? 物权具有以下特征：????? 物权是支配权。?????? 物权是绝对权。?????? 物权是财产权。??????? 物权具有排他性。????????? 二、物权的种类??????? (一)所有权????? 1．占有权??????? 2．使用权????? 3．收益权?????? 4．处分权???????? 处分权是所有人的最基本的权利，是所有权内容的核心。??????? (二)用益物权??????? 用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。??????? 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。此时，单位或者个人就成为用益物权人。因不动产或者动产被征收、征用，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。??????? (三)担保物权??????? 担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。 lZ301042土地所有权、建设用地使用权和地役权 ??????? 一、土地所有权??????? 全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。??????? 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。??????? 耕地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。??????? 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。?国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。??????? 城市市区的土地属于国家所有。 ????? 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 ??????? 二、建设用地使用权??????? (一)建设用地使用权的概念??????? 建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。??????? 取得建设用地使用权后，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。??????? (二)建设用地使用权的设立??????? 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。?????? 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。?????? 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。?????? 国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。?????? 建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。?????? 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。??????? (三)建设用地使用权的流转、续期和消灭??????? 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押．应当符合以下规定：?????? (1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。?????? (2)应当向登记机构申请变更登记。????? (3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。?