道是非法却有情：小产权房开发的经济学分析.pdfVIP

Finance TradeEconomics，No．4．2009 道是非法却有情：小产权房开发的经济学分析 张 良悦 刘 东 内容提要：小产权房在 中国虽已成为城镇住宅开发的一种主要形式，但却是不合法的 矛盾怪胎。表面上看是一个房产开发是否合法的问题 ，而实质上却是一个关系农地保护 的根本性问题。无论是民间的简单认可，还是政府的简单叫停 ，都不利于对这一问题的有 效解决和根治。小产权房的开发是集体农民与地方政府利益抗争的结果，虽是 自身产权 保护的一种努力，但却造成了租金耗散和土地的低效利用，并未产生帕累托改进的理想效 果。要从根本上解决小产权房问题 ，需要在土地利用相关者之间进行产权的缔约，从财产 权益 、利益结构和制度设计上给予全面考虑 。 关 键 词：小产权房 产权缔约 土地发展权 财产税 作者简介：张 良悦 ，安FEl师范学院工商管理 系副教授 、经济学博士，455000； 刘 东，南京大学经济学院教授、博士生导师，210093。 中图分类号 ：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1O。¨2 8102(2009)o4 o1o4一o7 2007年6月 ，中央政府止式叫停小产权房的开发 ，但时至今 日小产权房的开发却从未停止过， 而Ⅱ，在 目前各级政府扩大投资应对危机的政策背景下极有可能出现反弹。作为一种经济现象，我 们不能简单而笼统地将其归之于政策失灵，应对其做出全面深入的经济解释 ，这样才有助于对问题 的正确认识和根本解决。目前已有文献对于小产权房现象的解释不够充分 ，未能揭示其背后深刻 原因：我们不能 以“存在即合理”的逻辑来简单地对小产权房予以认 同，更不能不负责任地冠其以 “农村集体土地流转创新模式”之称。小产权房事实上是一种游离于政府土地规划之外的 “市场化” 的城市蔓延 ，对中国耕地保护是一种严重 的威胁 。如果不从根本上认清小产权房开发的危害及』上 形成原 因，从源头上解决问题，其蔓延之状势难遏制。本文试图从农地产权 的保护不力、土地征用 制度缺陷、农地非农化利益分配扭曲以及财税制度不合理等合力作用的角度来说明其深层原因，以 期对这一现象进行较为全面深入的经济学分析。 一 、 小产权房开发的怪胎 ：非法与合理 著名产权经济学家巴泽尔深刻揭示了产权界定的复杂性以及名义产权与实际产权分离现象的 普遍性 ，为我们分析和理解现实中复杂的产权现象开辟 r思路。经济活动中的产权不同于法定的 名义产权 ，足以人们的行为米界定的，而且随着经济活动的展开逐渐地调整 。人的机会主义可以理 解为，只要有机会就会争夺利益，使得 自身利益最大化 ，所以，财产权力是产权人 “自己直接努力、他 人企图夺取和政府予以保护程度的函数”(巴泽尔，1997)。 目前，L}J 农地非农化仍然沿用汁划经济时期的土地征用制度 ，对被征地农 民实施按 “原有用 途倍数补偿”的原则 ，之后 ，由政府垄断供给所需的非农用地 ，以确保城市化和工业化土地使用的低 成本开发。然而，城市化的集聚使土地和地产的价值不断飙升 ，且巨大的土地开发利益 收政府囊 中，其它相父者的利益却未加妥善考虑。这样 ，土地开发的利益空间就 自然成为不同的权力主体进 行争夺的 “公共领域”，进而引发农地非农化和土地开发中的利益冲突。开发小产权房正是在我同 土地征用制度对失地农民补偿不足 ，本该独立公正的第三方政府成为 “争夺”的 “他人”时，集体农 民 通过争夺土地开发收益来努力维护 自身产权的一种表现 ，它是对不合理土地开发制度的否定之 104 jI}彳贸 J睛2009年第4期 定。正如观察者所言：“把土地开发的收益尽量多地留在本村，是农村集体大力开发小产权房 的经 济诱因……最主要的受益者从县市级政府和房地产商变成了村集体 、乡镇政府和农 民”(谢 良兵 、刘 彦，2007)。 在 中国城市化 (工业化)进程中，农地的非农化和土地开发涉及的产权主体主要有国家 (中央政 府)、地方政府、农 民集体、城市居民，它们分别代表整个社会利益、城市化利益、农 民集体利益和城 市居民个体利益 。整个社会利益是指一个 国家在对土地的整体开发中必须按照经济发展的内在要 求和发展水平，首先满足粮食生产和居住环境对农地的