万象新天商业规划与业态设计方案.ppt

资金回笼周期长，短期公司没有效益。 商业经营的风险性，公司需要承担。 经营得当，将成为公司稳定的收入来源。并且可持续发展。后期可灵活选择租售。 经营成功对公司品牌和形象有显著提升作用。 分割风险，长短期经济效益结合。 统一规划商业运营模式，便于经营管理，有利于商业氛围的形成。 须提前招商规划。 便于树立公司品牌和形象 销售周期长 大面积整体销售的可能性不大，需分割销售；高楼层明显存在销售障碍。 公司不用承担后期经营的风险 整体业态定位构想 1、本案商业规划整体分为A、B两大板块，其中A板块受上层建筑影响较小，整体形成连贯的通体结构，且二楼为双向自动扶梯，适宜布局大板块商业，同时紧邻居民区，应布局生活型，安静型业态。 2、一楼应在保证人气集聚的前提下，实现商业价值最大化，因此考虑主体布局高端业态，通过超市聚集人气。 3、餐饮最聚集人气，区域市场需求广泛；可以承受较高租金，支撑销售；同时2楼部分可以延伸利用。 4、医院商圈探望者众多，应充分考虑水果、礼品需求，设置精致礼品，水果卖场。 5、项目3楼以上部分人流较难引入，因此应考虑目的性消费，如健身、酒吧、KTV等业态，同时保证较高的承租金。 A区 B区 银行、电信、高端餐饮 一层商业定位及规划 沿绩溪路商铺 A区一楼板块（也可考虑二层） 中心内商业街 精品水果、礼品街区、24小时药店、便利店等 中型精品超市 特色餐饮街区 B区东侧外街 绩溪路商铺 中国电信、四大行、王子厨房、俏江南 特色餐饮街区 精品徽菜、川菜、湘菜，特色面食等 中型超市 华润苏果、联华、屈臣氏等 中轴内商业街 音像体验店、鲜花店、精装水果店等 一层品牌建议 A区 B区 A区板块 休闲餐饮区、咖啡厅、茶馆 B区板块 二层商业定位及规划 主要业态：药品、 细分业态：治疗药品、养生药品、美容养颜等。 辅助业态：化妆品 大药房 老百姓大药房、天天大药房、同仁堂等 休闲茶馆、咖啡厅 上岛咖啡、名典咖啡、太和茶馆等 二层品牌建议 A区 B区 A区板块 酒吧、KTV、演艺吧等 B区板块(连通4F) 三层商业定位及规划 主要业态：医疗器械 细分业态：助听器、呼吸机、轮椅、心率器、护理用品等 辅助业态：健身器材 医疗器械 迈瑞、西门子、飞利浦、强生等 酒吧、KTV（连通4F) BABY FACE、宝儿国际、大歌星 三层品牌建议 A区 B区 A区板块 四层商业定位及规划 美容康体中心，体检中心，健康咨询机构 品牌建议 诗婷、自然美、克丽缇娜等 A区 B区 A区板块 休闲养生、足浴等 同时也可以考虑商务酒店 B区板块 五层商业定位及规划 健身中心，培训机构等 健身、培训 一兆韦德、新东方、韦伯等 休闲养生、足浴 良子、富侨、东方足浴等 五层品牌建议 商业价格及租金建议 沿绩溪路一层商业均价：36000元/平方米，租金：200元/平方米/月 中心内商业街均价：18000元/平方米，租金120元/平方米/月 二楼商业均价：14000元/平方米，租金80元/平方米/月 三楼商业均价：8000元/平方米，租金50元/平方米/月 四楼商业均价：6500元/平方米，租金40元/平方米/月 五楼商业均价：6000元/平方米，租金30元/平方米/月 综合周边商业店铺价格与租金，同时站在项目定位的基础上，价格及租金建议如下： 定位框架 解读市场 解读项目 医院商圈 项目定位 运营模式 商业整体定位 商业业态定位 商业价格及租金建议 策略设计 做好项目的策划和商业布局及业态设计工作，通过一流的策划和建筑方案表达，明确项目吸引商业人流的主要措施，吸引商家主动进驻。 节点安排 正式项目方案公布阶段签订意向合同，项目达到预售标准签订正式招商合同。 招商步骤 1.把握招商节奏，初期费用严格控制； 2.集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度； 3.根据招商效果进行及时调整； 在招商摸底工作和控制性规划结束后，我们协助发展商做出招商预算。 招商费用使用原则 —— 正式对外公布 5月 展示项目形象和优势 —— 制作模型 4月 实现主动招商目标 —— 准备招商现场和模型 2010年4月初期完成 准备集中招商 3—5 争取签约商家 5—10 确定意向商家 10—15 普查及联络商家 2010.3 ２—３ 确定意向商家 ４—６ 普查及联络商家 2010.1.1—2010.2.29 1-2 确定主力餐饮 1-2 确定中型超市店 6-10 联络医药、器材商家 2009.11.1—2009.12.31 主力商家和次主力商店 数量 执行项目 时间 招商类型 招商进度 3、全部销售 （分层按产权销售，公司组织专业招商队伍及统一后续管理，根据市场规律，存在部分区