买卖、租赁合同精选.ppt

2.租赁物的保管义务。H226，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，依序按照下列顺序予以确定:（1）适用合同法第61条。协商确定；不能协商确定的，按照交易习惯或者参照合同的其他条款决定。（2）依照合同法第61条仍不能确定的，适用合同法第226条。租期不满一年的，应当在租期届满时支付。租期一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租期届满时支付。 （三）租赁合同中的风险负担。 H231，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（物的风险，租金风险）  十一、房屋租赁中装饰装修物的处理 《合同法》第223条；《城镇房屋租赁合同解释》第9~13条（一）承租人未经出租人同意装修的1.行为性质。承租人未经出租人同意擅自装修的，承租人的行为构成违约；因此造成租赁房屋损害的，还构成侵权。出租人均有权请求承租人赔偿损失。2.装饰装修物的处理。双方事后达成协议，按协议。不能达成协议的，出租人有权请求承租人恢复原状；所有费用由承租人承担。（二）承租人经过出租人同意装修的1.行为性质。只要承租人行为未超越出租人同意的范围，并无违约或侵权的问题。除非对其所有权另有约定，装饰装修物的所有权归属如下:未形成附合的部分，其所有权归承租人所有；形成复合的部分，连同房屋，其所有权归出租人。 2.租赁合同终止时，未形成附合部分装饰装修物的处理（1）有约定的按约定。（2）不能达成协议的，承租人可以取回，出租人应有权请求承租人取回。因此会造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。承租人对出租无费用补偿请求权。3.租赁合同终止时，形成复合部分装饰装修物的处理，有约定的按约定。（1）因形成附合部分的装饰装修物连同房屋，其所有权归出租人，所以承租人无权取回。（2）就附和部分的装饰装修物，双方约定由出租人给承租人适当补偿的，按照约定。4.租赁合同终止时，形成复合部分装饰装修物连同房屋，其所有权归出租人，承租人无权取回。对形成复合部分的装饰装修物的处理，双方不能达成协议分3种情况做不同处理:（1）租赁合同因租赁期间届满而终止的，对形成复合部分的装饰装修物，无论其残值几何，承租人均无权请求出租人补偿。（2）租赁合同应被认定无效而终止的，对形成复合部分的装饰装修物，由处出租人和承租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（3）租赁合同应被解除而终止的，对形成复合部分的装饰装修物，在剩余租赁期内的残值损失之分担，随着合同被解除的原因不同而不同:  因不可归责于双方的事由解除的，由双方按照公平原则分担；因出租人违约而解除的，由出租人承担；因承租人违约而解除的，由承租人承担；因双方违约而解除的，由双方根据各自的过错程度各自承担。 买卖合同租赁合同 法条串讲 《合同法》H 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用》MJ 知识点 一、保留所有权买卖 （一）概念 保留所有权的目的在于担保出卖人对买受人享有的价款债权，系一种广义的担保。 1.适用范围（MJ34）——仅适用于动产买卖 2.所附条件的对象（分析“基本型”） 3.占有的形态（分析“基本型”） 4.所有权状态 （1）所附条件成就前 （2）所附条件成就时 （二）买受人的期待权 所附条件成就前，出卖人为标的物的所有权人。但对买受人取得标的物所有权的期待予以相当程度之保护，买受人因此保护而享有期待权。 出卖人对标的物实施处分（出卖、质押）时，该处分虽为有权处分，但为了保护买受人的利益，受让人能否取得相应的物权，受到法律的特别限制。分三种情况言之： 1.出卖人将标的物出卖给第三人，并完成交付。 （1）若保留所有权买卖已登记 （2）若保留所有权买卖未经登记 若第三人为善意（如何保护买受人—看交付方式） 若第三人为恶意 2.出卖人将标的物质押给第三人，并完成交付。 （1）若保留所有权买卖已登记 （2）若保留所有权买卖没有登记 3.因出卖人的行为致使汽车被第三人留置 无论保留所有权买卖有没有登记，善意的第三人都具有留置权，恶意的第三人不成立留置权。 4.出卖人的取回权。 （1）甲享有取回权的情形。MJ35，买受人已具有下列行为之一的出卖人家想要取回权:未按约定支付价款的；未按照规定完成特定条件的；将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。 （2）甲之取回权的阻却。MJ36，即使乙的行为符合MJ35，在下列两种情形下，甲仍不享有取回权:乙已经支付的价款达到标的额总价格的75%以上；乙实施无权处分后，受让人已经善意取得标的物的所有权、质权的。 （3）取回权的性质。