2013城市化商业地产研究.ppt

商业地产研究 从世界范围来看，商业街在城市建设与发展的过程中，有过辉煌的繁荣，但也随着城市发展加快出现过衰退的状况。为了迎接严峻的挑战，振兴商业街，国外采取了“豪布斯卡”原则的措施，来重塑商业街的功能。 “豪布斯卡”(HOPSCA) * * 城市化背景下－－ 商业地产研究 专 题 研 究 商业地产研究 历史上的八次业态创新 电视、网上购物 1980－？ 1980年 多媒体销售 8 漫步购物 1967－？ 1967年 步行商业街 7 自动售货 1950－1985 第二次世界大战后 自动售货机 6 商店聚集 1950－1965 1930年 购物中心 5 自选购物 1935－1965 1930年 超级市场 4 组织创新 1920－1930 1859年 连锁商店 3 同一价格 1880－1930 1878年 一价商店 2 扩大品种 1860－1940 1852年 百货商店 1 特征 高潮期 业态开始时间 名称 次数 商业地产研究 业态手风琴定律 综合化 专业化 杂货店 1860年前 专业店 1860年后 百货店 1930年后 便利店 1950年 商业街 20世纪60年代 时间 城市化背景下的商业地产 综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市” 的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。 城市商圈的高度 城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才， －－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。 商业地产对人才的要求 城市化背景下的商业地产 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。 E驾驶证能开什么车 /chexing/ce.html 驾驶员之家 城市化背景下商业与地产的对接 商业地产诱惑 天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到20万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。 商业地产的发展态势 中外商业发展规模对比分析 商业地产的发展态势 542.07 零售总额 4910 零售总额 15％左右 英法德日 16－17％ 美国 1.74% 21.4％ 10％左右 占零售总额 占零售总额 中国 中国零售商业50强 (人民币亿元) 美国零售商业50强（亿美元） GDP中商业所占比例 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 F驾驶证能开什么车 /chexing/f.html 驾驶员之家 中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 2020年后 2011－2020（10年） 1990－2010（20年） 中国 ？ 1970后 1901－1970（70年） 1859－1900（40年） 美国 1960后 1901－1960（60年） 1866－1900（35年） 法国 1972年后 1961－1971（10） 1926－1960（35） 日本 同发展阶段 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、法100年，距日40年 创新阶段 距美、法、日50年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外百货商店比较 商业地产的发展态势 2025年后 1995－2025（30年） 1950－1995（45年） 1894－1949（55年） 中国 1980年后 1930－1979（40年） 1900－1929（30年） 1850－1899（50年） 美国 1950年后 1914－1950（36年） 1880－1914（34年） 1852－1880（28年） 法国 1974年后 1938－1973（35） 1923－1937（14） 1904－1922（18） 日本 距美、日60年，距法30年 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、法50年，距日本30年 创新阶段 距美、日50年，距法75年 距美、法、日60年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 日本各类型购物中心比较参考 5000