产权式酒店行业分析及投资研究11-11-25精选.doc

产权式酒店行业分析及投资研究报告第一章? 产权式酒店的定义及概述1.1? 产权式酒店概念及分类 1.1.1产权式酒店的定义 1.1.2产权式酒店的性质 1.1.3产权式酒店的分类 86,000元(30年) 52,000元(15年) 26,000元(5年) 销售模式 1）、每年免费7天物业住宿权限； 2）、通过度假交换组织RCI（世界顶级的分时度假交换公司,交换使用世界其他度假酒店； 纯产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。 产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。 产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。 在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。 产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。36-110平米 销售价格 8500元/平米 (五星级标准) 6500元/平米 (四星级标准) 销售模式 1）、全装修、含家具； 2）、五年包租，年回报率6.6%（税后）； 3）、每年免费30天物业住宿权限； 养老型酒店:是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业，在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用，委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报，一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。 时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权和产权，只是为休闲消费提供便利优惠和更多选择，“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。 国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础， RCI能够为十万以上会员提供服务，两者对比分析如下： 国内外典型分式度假交换公司经营比较 比较项目 RCI公司 华夏之旅 股东及创办人 美国christel 与john Dehaan于1974年组建 2000碾月由海南第一投资集团投资 华夏之旅公司总经理雷驰 主要优势 创新优势。它在世界上率先提出分时度假交换的概念，其创新设计的交换机制满足了度假地和会员的需要。 RCI的品牌优势。 先进的计算机网络系统。 遍布各地的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。 中国第一家本土分时度假公司。 以海南省为基础在全国建立广泛的酒店网络。 创办《分时度假业者导报》扩大宣传和影响。网站 中国市场竞争策略 2001年5月18日TCI成立亚太有限公司北京办事处，已经有17家加入RCI. RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想，通过介绍分时度假概念宣传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非利润的目标实现为未来获得利润创造机会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。 华夏之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创建了一个全国范围内能够自由住宿选择的系统，其核心是为消费者提供实惠的住宿产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。 对加盟度假地和酒店服务内容 新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公司执行委员会：首先考虑RCI首先考虑RCI会员对于交换度假地的需求，检查新度假地能够纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似程度和需求状况。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成 保证开发商符合开发规划。 确认保证会员权利方面的制度安排，既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。 通过网络传播加盟酒店订房信息，为加盟商提供： 会员手册、宣传册、招贴画、音像制品和杂志宣传。 对加盟酒店的管理人员进行培训和指导。 建立对比加盟酒店的激励机制，根据严格质量标准选择加盟酒店。 根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、?退休住宅型这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。2、有