土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良印刷版).ppt

* 二、扣除项目金额的确认计量与检查 【例】 某房地产开发公司以1000万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写字楼占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为： A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为: 1000万元÷10000×6000=600万元 * 二、扣除项目金额的确认计量与检查 B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为: 1000万元÷（15000+10000）×10000=400万元 结论：从上可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。 现实中具体采用那种方法，要结合税务机关意见，采取较为合理的办法。 * 二、扣除项目金额的确认计量与检查 （六）转让旧房的扣除项目 1、新建房与旧房的界定 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 如河北省规定建成后未使用的房产为新建房，凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧房。 * 二、扣除项目金额的确认计量与检查 2、转让旧房的扣除项目 （1）旧房及建筑物的评估价格；（评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。） （2）取得土地使用权所支付的地价款；（对未支付的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣除） （3）按国家统一规定交纳的有关费用; （4）与转让房地产有关的税金；（指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。） （5）旧房评估费用。（指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。） * 二、扣除项目金额的确认计量与检查 2、转让旧房的扣除项目（国税函【2010】220号） 财税[2006]21号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算”。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（意味着不足6个月的不计算扣除额） * 1、国税函[2010]220号对财税[2006]21号计算方式具体化，即不按公历年度计算，而算实际月份，最后一年不满12个月，但超过6个月，视同一年计算。 2、对于转让旧房的土地增值税政策，还有2010年5月4日发布的《财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（注意：该文对此情形下转让旧房没有强调是否为普通住宅） 二、扣除项目金额的确认计量与检查 Page ? * O(∩_∩)O 谢谢 * 二、扣除项目金额的确认计量 转让项目的性质 扣除项目 (一)对于新建房地产转让 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金 5．财政部规定的其他扣除项目 (二)对于存量房地产转让 1．房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3．转让环节缴纳的税金 * 二、扣除项目金额的确认计量 （一）取得土地使用权所支付的金额 1、范围：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税、缴纳有关登记、过户手续费等。具体为： 　　（1）以招、拍、挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权的所支付的土地出让金； 　　（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金； 　　（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。 * 二、扣除项目金额的确认计量 （一）取得土地使用权所支付的金额 2、契税、土地使用税的扣除 国税函【2010】220号：纳税人取