万科504.ppt

产品3 知识点1： 万科成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。 至2007年底，总资产1000.94亿元，净资产292.8亿元,实现销售收入523.6亿.业务已经扩展到全国近30个城市。 知识点2： 3+X布局 说明：公司完成上海、深圳、北京三个区域与成都、武汉、西安三个重要城市的3+X发展布局，2007年底业务扩展到全国近30个城市。并且在不断增加中。一线公司：26家 万科原来的提法，“居住改变中国”。 建筑无限生活。有个通俗的说法：我们卖的不仅是住宅，更是为客户提供一种生活方式，为客户的美好生活提供理想空间。 万科将成为房地产行业领跑者作为自身的目标。 一方面，作为领跑者，不仅要在观念、文化上领跑，也要在业绩上领跑。 还有，不一定最大，但一定是最优秀的、最领先的，争当行业规则的制定者。 另一方面，不仅仅是自己发展，还应该带动合作伙伴以及上下游企业共同发展 知识点1： 万科成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。 至2007年底，总资产1000.94亿元，净资产292.8亿元,实现销售收入523.6亿.业务已经扩展到全国近30个城市。 知识点2： 3+X布局 说明：公司完成上海、深圳、北京三个区域与成都、武汉、西安三个重要城市的3+X发展布局，2007年底业务扩展到全国近30个城市。并且在不断增加中。一线公司：26家 * 三、行业竞争环境分析 中国地产业PEST分析 政府的总体调控政策仍然走平衡木。希望稳定预期。 法律层面上，国家出台相关法规，既保护也限制了房地产的发展。 我们认为，国家短期内不会允许房价的深度下跌,但是房地产遭到打压,地产行业呈下行趋势毋庸置疑。  房地产行业的发展态势与我国宏观经济的发展具有正相关。 经济发展进入新常态阶段，经济增速放缓房地产热度有所下降 供求关系影响大城市房价依旧走高，中小城市房价出现调整 房地产市场竞争更趋白热化 人口因素的影响 人们的消费观念发生了重大变化 1 技术对房地产行业影响 2 以环保、节能为主题的绿色生态住宅的兴起 3 购买者对住宅品质要求提高 行业竞争对手 现有公司间的竞争 潜在进入者 新进入者的威胁 供应商 供方议价能力 替代品的威胁 替代品 购买者 买方议价能力 （一）替代产品的威胁： 波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强。 房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的小产权房；单位的公积金住房。 政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。 小产权房主要问题是购买风险太大。 综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商品房。 （二）供应商的议价能力： 从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易中他们得到的是暴利。 开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。 综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强，面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户往往没有办法，只能妥协。 我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。 （三）购买方的议价能力： 目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。 综上所述，在中国的房地产行业，购买方的议价能力比较弱。 （四）潜在的新进入者威胁： 波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、新资源，但也有威胁。 首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。 其次，随着近年来政府对房地产的调控加剧和银行对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产市场。 再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。 综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。 （五）现有竞争者的竞争能力： 例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是我国房地产前十巨头垄断者。 （五）现有竞争者的竞争能力： 行业增长程度高。 高额固定成本。 区域性强。 综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。 四、 万科SWOT