上海同策新乡绿都温莎城堡项目营销策划方案2011 233P.ppt

整案推盘策略 推盘策略 总套数 1920套 建筑面积 290414平米 总套数 1617套 建筑面积 223827平米 高层 总套数 303套 可售面积 66587平米 叠加 产品数据 西北侧叠加产品受学校影 响产生位置抗性 西侧、南侧沿街产生位置 抗性 大多数单元均好性明显 叠加别墅规划布局说明 上叠 产品类型 面积(段) 底价测算总价段 下叠 220㎡ 160-185万 240-250㎡ 120-145万 本案以叠加为主力，面积跨度接近，户型差异化不大 首次推盘楼栋1#—3#、5#—7#一共六栋楼 首次推盘上叠与下叠的总价相差约40万元 推盘策略 推盘策略 1 在综合考虑开发商品牌、项目形态、产品因素、市场接受度、客户意向度等各因素，分三批推盘 。 每次推盘的数量控制在一定体量，有利于根据市场反映灵活调整销售策略，提升项目产品价值及价格。 2 通过首推楼栋中优、中差的搭配，在不考虑涨价的前提下，由于房源自然因素而形成的价差，在后期推 盘 中已经形成价格上扬空间，这也是应用推盘战术来完成项目的销售目标。 3 通过客户对楼栋的偏好及蓄水客户数量确定推出房源数量，通过房源数量的控制，实现市场不饱和供应。 以期增强客户购买信心及动力，从而促进项目销售。 推盘顺序 第一批推盘 第二批推盘 第三批推盘 1 2 3 5 6 7 8 9 10 2 3 11 12 13 15 16 17 18 19 20 21 22 23 25 26 推售计划 第一批 第二批 第三批 合计 叠加套数 87 136 80 303 销售比例 29% 45% 26% 100% 整案定价策略 基于绿都品牌在新乡市场的全方位考量； 基于温莎城堡项目本身产品的定位和品质； 基于新乡房地产市场大环境的变化； 基于区域市场竞争楼盘去化成交的均价。 定价策略 定价原则 确保开盘必胜，以中开高走的原则定价； 奠定温莎城堡项目作为别墅楼盘在新乡市场上的地位； 以首批次位置佳的叠加别墅，提升项目产品的品质，为后续的价格提升做铺垫； 以首批次位置较差的叠加别墅销售，合理控制总价； 在获得市场认可及保证基础销售量的基础上，稳步拉升价格 以期实现项目利润最大化。 定价依据／竞争市场单价定价法 测算思路： 1、样本选取 我们选取与本项目区域、产品、及市场影响力相仿的竞品项目进行比对研究，甄选4个在售项目及有销售报价的即将面世的项目作为样本。并将以套为单位报价的项目，根据其出售面积折算为每平方米单价进行计算。 2、价格的制定方法 定价选取9项指标作为指标权值，分配权值比例，各项目均价与加权类比值的对比得出本项目修正均价，修正均价的平均值即为本项目所定均权价 原生·坡地·英伦墅 豪华而私密，由您主宰的梦幻帝国 原乡英伦的古典情怀弥漫着典雅的建筑馨香 宏伟的私属领地拥有无可比拟的尊崇感 对称与修葺的宫庭艺术，园林装点的建筑桂冠 穿梭时间的私人珍藏，神秘的地下文化之殿 【广告策略表】 LOGO故事 PART 3 业务部分 第二部分：推盘策略 第三部分：定价策略 第四部分：蓄客计划 第五部分：销售组织及执行 第一部分：销售任务及目标 第六部分：资金回笼 销售执行计划 第七部分：服务标准化 销售任务及目标 2011年度销售任务约 1亿—2亿 1亿/6个月=0.17亿/月 2011年度销售目标 2亿/6个月=0.33亿/月 1亿/150万=11套/月 2亿/150万=22套/月 温莎王朝 思路的再一次梳理 价值的再一次深挖 温莎城堡 英伦文化 纯粹英伦－绿都的初衷 新乡首席－“唯一性” 价值所在 英式立面风格+英式园林景观+坡地原生建筑 英伦生活的高贵与优雅 温莎王朝 思路的再一次梳理 价值的再一次深挖 温莎城堡 英伦文化 英式立面风格+英式园林景观+坡地原生建筑 纯粹英伦－绿都的初衷 新乡首席－“唯一性” 价值所在 英伦生活的高贵与优雅 温莎王朝 思路的再一次梳理 价值的再一次深挖 温莎城堡 英伦文化 英式立面风格+英式园林景观+坡地原生建筑 纯粹英伦－绿都的初衷 新乡首席－“唯一性” 价值所在 英伦生活的高贵与优雅 温莎王朝 思路的再一次梳理 价值的再一次深挖 温莎城堡 英伦文化 英式立面风格+英式园林景观+坡地原生建筑 纯粹英伦－绿都的初衷 新乡首席－“唯一性” 价值所在 英伦生活的高贵与优雅 温莎王朝 思路的再一次梳理 价值的再一次深挖 温莎城堡 英伦文化 英式立面风格+英式园林景观+坡地原生建筑 纯粹英伦－绿都的初衷 新乡首席－“唯一性” 价值所在 英伦生活的高贵与优雅 温莎王朝 思路的再一次梳理 价值的再一次深挖 温莎城堡 英伦文化 英式立面风格+英式园林景观+坡地原生建筑 纯粹英伦－绿都的初衷 新乡首席－“唯一性