合富辉煌邹平商住项目策划报告战略与定位125.ppt

案名建议 案名建议 邹平未来的SHOPPINGMALL 這是一個不斷創新的時代，這是一個期待革新的城市，我們將引導這樣的革新——用我們的全新的面貌，來為城市的商業注入新鮮活力。 我們將通过规划、业态、功能、品牌、形象等的全方位升级，帶領鄒平進入MALL時代，实现商业模式的变革；去體驗前所未有的MALL消費，引领消费模式的创新…… 這，將成為城市毫无疑问的商业龙头和领导力量，更將成為城市商業發展的里程碑！ 参考案例：三水广场 三水：与邹平相似的经济人口背景 三水商业主要集中在旧城区中心一个很小的商圈，集中商业体规模都不大，业态和经营模式都很传统守旧，其它商业基本为底层铺面经营，还处于以农贸市场带动起来的“马路商业”阶段，呈现散、乱、差的特点，已经不适合经济和城市发展的需要。 天兴·第一MALL：邹平的“三水广场” 该项目不仅将引领邹平商业的全新变革和提升，还将是支撑街区商业和住宅要实现快速套现和高价热销的强力保障，是整个开发计划的一颗战略性棋子！ PART2 街区商业发展定位 聚焦核心问题：如何做快速套现的街区商业？ 可以做多少 适宜做什么 应该怎么做 整体格局：主要分布在东部、南部，老城中心供应极少 项目普遍热销，老城中心供给少刺激价格步步攀升 圣豪购物：2006年8000元/平米单价，未开盘便全部售罄，现在其转手价格几乎翻倍。 黄山二路必威体育精装版铺面成交价：1.7万/平米。 老城中心商业街发展现状：处于初级层次、亟待发展提升 黄山二路商业街空间局促，业态发展也不丰富，业态统计前五位的分别是：服装、眼镜、电器、餐饮（两间蛋糕店）、电动车自行车。 缺少品牌店主力店，仅金伯利钻石、劲霸男装、真维斯、红蜻蜓、李宁等少数几个二三线品牌店。 东部南部以失败项目占主流，对市场形成负面影响 共同特征： 忽视市场盲目发展，周边的持续性消费支撑不足； 规划设计硬伤多，对商业经营形成诸多不利 开发、销售、招商等简单化操作，忽视了商业与住宅有质的差别 发展结果： 无法聚集人气和商业氛围 商家或撤走、或陷入艰难经营 大量商铺投资者被套住，难以回收投资 典型案例分析：黄山步行街 发展定位：南部的商业中心 村投资项目，政府部分投入，带政治色彩 黄山步行街：本地中小商家为主，经营惨淡，商家不断流失 黄山步行街：主要失败原因与教训 典型案例分析：黛溪不夜城 发展定位： 全县第一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的商业综合体。 黛溪不夜城：项目基本旺销，但招商经营面临巨大问题 开发商招商方式： 自组团队，非专业操作 试图从黄山步行街挖商家 招商状况： 开始商家要求免租，但开发商试图以黄山步行街为租金参照对象，结果招商失败； 后来开发商宣布免租，但商家已不愿来。 黛溪不夜城：主要失败原因与教训 竞争层面小结 整体商铺销售市场行情高涨，尤其老城中心处在求大于供的状态，市场前景看好； 多个失败项目的出现，将对投资者形成负面影响，本案必须突破它们的硬伤、软伤，打造全新的竞争力，才能顺利地引导市场投资。 商业投资热情高，但对以往失败投资经历心有余悸 投资层面小结 经营者需求旺盛 邹平经商的人较多，从业时间6～9年的零售商家是目前商业市场的主要经营人群，大多已经拥有多间店面，初涉商业的人群数量更巨。 大量的商户散落在全县各处，他们进入核心商业区发展的愿望很强。 规模较大的餐饮、娱乐等商家在邹平的发展还不突出，但现有商家的经营情况都比较火爆。 “很多人还是认为经商赚钱最快，近几年发展起来的公务员、小企业主有了富余资金都打算做生意，而且他们很多人就是买个商铺，弄好了就自己做生意，不好就租出去……” ——李先生 经营层面小结 发展理念：城市街区商业的引领者 地段优势 核心商圈的核心地段，寸土寸金资源稀缺，极受投资者和商家追捧。 客户优势 扎根县城居住中心，密集的居住人口为商业发展提供持续、强劲的消费支撑。 街区商业主题定位 街区商业形象定位——时尚第一站，潮流风向标 推广案名建议 合理规模与布局设定 充分利用具有商业价值的地块； 考虑市场的特点与需求空间； 尽可能增加街区商业面积； 衡量成本收益的高低。 合理规模与布局设定 整体2层为主 适宜引入的业态——符合街区商业的时尚主题，并与集中式商业形成错位 年轻、时尚的品牌专卖店 特色、个性的潮流小店 大、中型餐饮机构 特色餐饮、休闲餐饮机构 时尚、动感的娱乐、休闲机构 业态布局方案 A区域：商业价值高，适宜安排中、大型休闲娱乐餐饮等，以及展示形象好的品牌店和部分社区商业。 B区域：以集中式商业来带动，体现时尚主题，设置流行服饰、潮流饰品、化妆品等专卖店、特色店。 C区域：设置大型的休闲娱乐餐饮作为次主力店，与集中式商业形成对称的“哑铃”。 业态布局是引导性而非控制性方案 由于街区商业部分走的是销售套现而