世联2011年12月汇通·昆明六合村旧城改造综合体项目发展战略及整体定位.ppt

在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 项目的分析阶段划分：在发展战略及整体定位阶段，主要解决以下方面问题 报告目录 昆明作为云南省商业、贸易中心的经济地位和交通枢纽地位，城市首位度极高 昆明为单核心城市，城市核心配套主要集中在一环以内，本项目处于一环边缘，有较好的城市价值 人民路是昆明市城市主要干道，地块位于人民西路南侧，且有180米长的临街面，有良好的昭示性和交通通达性 人民路上商业、写字楼集中，地块临人民西路，办公价值高 小西门商圈是昆明市的次级商圈，离项目距离1.5㎞，可能引导项目商业价值的提升 项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；西边210亩的旧改，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会 项目四至：北临人民西路，南临住宅区，西临翠羽路，东临昆明医学院；地块昭示性和通达性较好，但因城中村影响，周边形象差 项目地块占地小、容积率高，存在返迁安置，拥有两侧较长的沿街面，但整个地块被鱼翅沟分割，增加不确定性 项目属性界定：二线省会高首位度单核城市、一环边缘、中小规模、高容积率城市综合体旧改项目 客户提出的目标、要求及存在的困惑 客户目标解析1——快速回现 客户目标解析2——利润最大化 项目核心问题——高容积率背景下，如何通过物业类型组合及规划排布实现整体利益的最大化 城市规划发展方向：从单核向双核演进，着力发展东南面的呈贡新城 主城区板块划分：项目所在的一环边缘为集中商业、写字楼、高档公寓分布区和城市高端居住、配套区，具地段优势 昆明城市从单核向双核的发展过程中，原有城市核心地位会不会遭到削弱，从而降低本项目的区域价值？ 政务新区发展规律总结：新区须经大量的基础设施和生活配套建设完善后，对消费者才有吸引力，房地产市场才会真正成熟，这一周期一般在6年以上 城市层面总结：在项目开发期内，昆明现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心区仅1.5公里，地段优势仍将突显 未来，昆明旧城改造将带动综合体大量供应，供应量在3~5年内达到峰值；在此背景下，本项目如何应对？ 经过世联对未来城中村待推量和格局的分析，我们发现，与其他项目相比，本项目具地段和体量优势，在激烈的供应竞争中，仍然存在突围机会 并且，城中村改造将催生新的财富群体，他们产生旺盛的自住需求和投资需求，将有效促进本项目销售 项目周边存在众多的居住小区和大学，人流量大，人口密度高，强大的“人气”为项目“塑城”奠定了坚实基础 未来，连同旁边城中村改造项目，本区域将形成体量约110万㎡、3.5万人工作和生活的大型城市综合体，“城市又一极”将形成 “城市向西”，高新区将迎来建设发展期，而本项目紧邻的人民西路为城市核心至高新区的必经之路，高新区的发展将带动人民西路沿线繁荣 项目所在区域面貌改变，离城市核心近、临城市主干道等交通和地段优势，将使区域迅速融入城市核心 项目所在区域未来功能研判：以企业总部基地为核心驱动的新兴商务板块将显现 紧邻的西侧项目体量是我们的3倍，将是集甲级写字楼+集中商业+高档住宅于一体的大型综合体——紧临强手，我们如何应对？ 竞合：两个项目合力，能够形成体量优势，能够形成集聚效应，能够形成业态的马太效应 竞争：一路之隔，竞争不可避免，本项目应在物业类型选择、商业的形式和业态选择和推售节奏3方面形成具针对性的策略 区域机会研判总结 酒店投资大、变现困难，不符合汇通对于本项目快速变现的要求，因此本项目不予以考虑 分布状况：昆明写字楼主要分布于2环内核心区域的主干道旁，最近随着城区外扩，开始在各区核心位置零星出现，可见写字楼对核心地段和通达性要求高 销售状况：销售速度比公寓和住宅慢，非核心区域甚至出现写字楼和住宅间的“价格倒挂”现象 目前市场上的写字楼基本呈现三个档次： 1、中心区的高端写字楼：少量，高端写字楼配置达到甲级写字楼要求，如早期的红塔大厦、在售的顺城；客户多为国内国际一线企业； 2、中心区的中端写字楼：较多，具备写字楼的硬件要求，但不具备中央空调、智能化门禁、专业写字楼管理等；客户多为省内企业； 3、二环边及二环外的新建中端写字楼：近2-3年陆续开发入市，多占据次中心区域核心地段，具备写字楼的硬件要求 投资市场热度低，以自用购买支撑：写字楼市场自2001年大批开发，出现供大于需，2006年前曾一度出现写字楼、公寓价格倒挂现象，影响了大批投资客投资信心； 销售周期略长，走量慢：写字楼整体销售周期在半年到一年，以财富中心为例：销售周期为10个月，销售速度24套/月 俊发中心：昆明最高等级的写字楼，售价仅12000元/㎡ ，销售状况不佳，走量慢，后改售为租，租金约为100元/㎡/月 指标 占地面积：8000平方米 容积率：5.33 建筑面积： 42000平方米 总户数：40 停