淮安七星岛项目调研报告.ppt

4.1、推盘节点与价格走势 4.1、价格走势与区域均价对比 4.1、淮安市清河新区别墅成交价格 七星岛价格趋势对比图 白鹭湖网签别墅价格信息表 长岛一墅网签别墅价格信息表 金辉城网签别墅价格信息表 模板来自于 * 淮安七星岛项目调研报告 营销部2015年3月17日 Contents 目录 01 02 03 04 项目概况 规划设计 产品分析 销售分析 01 项目概况 1.1、地理位置 项目位于水渡口大道与宁连路交汇处； 项目地处淮安清河新，距离淮安第二个市级商圈水渡口商圈约8分钟车程； 清河新区是淮安高端别墅聚集地，自然环境条件优越。 1.2、经济指标 开 发 商 江苏浦斯宁建设发展有限公司 物业类别 别墅、商业 建筑类别 联排别墅，独栋别墅；商务会所 容 积 率 0.83 产权年限 40年 开盘时间 2012-06-16，2#、3#、6#岛11套别墅，面积300平-800平； 2013-9-8，1#岛287套公寓，面积63㎡-74㎡。 售楼地址 清河新区青龙湖路2号七星岛会所 物业地址 清河水渡口大道近宁连路 交通状况 清河新区班车、18路、50路、55路、57路 绿 化 率 43% 项目特色 亲水豪华居住区 交房时间 2014-6-30，1#、2#、3#、6#岛11套别墅、287套公寓交房 物业公司 江苏浦斯宁建设发展有限公司 物 业 费 1.8元/平方米·月 思考点： 如果房屋使用权性质是居住，按照法律规定自动续期，这个就不用烦神了。 如果房屋使用权性质不是居住，就要看当初土地转让合同是怎样约定的，有三种可能：1.可以续期，需补交土地使用权出让金；2.不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；3.不可续期，无偿收回土地使用权。 40年产权住房产权到期后 使用权可续性存争议！ 思考点： 40年产权商业性土地性质别墅 七星岛项目客户抗性是否较大？ 首付比例高，50%； 需整体调研别墅市场给出结论！ 40年产权商业性土地性质公寓 淮安客户抗性是否较大？ 需调研公寓市场给出结论！ 抗拒性是有的， 抗拒程度需调研！ 不足 优势 自有 物业公司 启示 自有物业更好服务客户，为销售提供保障； 物业费收取不高，开发商物业公司是亏本服务； 本案若涉及到别墅销售，物业管理自营或者占股份是较好的一种选择，因为淮安目前非自营的物业公司很多服务是不到位的！ 物业服务不到位，最终会影响别墅销售！ 思考点： 自有物业公司：江苏浦斯宁建设发展有限公司 物业费：别墅仅1.8元/㎡ 1.3项目简介 七星岛生态商务会所为外商独资项目，总投资1亿美元，占地170亩，建筑面积约10万平方米，四周环水，绿地包围，是充满体验性和娱乐性的精品旅游项目，是首屈一指的城市生态商务区，是古淮河文化生态景区创建国家5A级旅游景区的功能配套项目。工程计划在2年内完成。 江苏浦斯宁建设发展有限公司于2010年9月26日在淮安市国土资源局土地挂牌竞价，竟得淮安市清河新区宁连路西侧地块土地约合169.81亩。 项目名称为七星生态商务会所，该项目位于淮安市清河新区宁连一级公路西侧，南至深圳路，西至铁路控制线，北至大同路，占地面积113204平方米（共有七个岛），地上总建筑面积为123937.8平方米。 本项目工程由餐饮、娱乐、购物、商业、企业会所等相配套的设施和酒店組成。面向当地外企的白领及社会高尚人士。地块交通便利、视野开阔、绿化繁茂、自然景观丰富。整个项目建造成为文化展示、休闲度假和商务娱乐为一体的游览基地。 1.4、开发公司简介 ---------------------信息源自《淮安搜房网》 江苏浦斯宁建设发展有限公司： 注册资金：该公司成立于2010年9月8日，注册资金5000万美元。 经营范围：房地产开发、房屋建筑工程、建筑装饰工程、装潢工程、园林绿化工程、市政公路工程施工、水电安装等。 人员架构：公司现有各类工程技术和经营管理人员36人，其中本科学历28人，专科学历8人：拥有各类工程技术人员30人，其中高级职称3人、中级职称20人，拥有贰级建造师、园艺师2人、叁级项目经理和技术员20人。 开发理念：公司秉承“真心缔造美好家园”的企业使命和“营造高品质生活”的开发理念，以品质铸就品牌为企业价值观，践行城市运营商的企业理想和社会责任，致力于商业地产开发。 1.5、周边配套 浩源汽车博览城、白鹭湖医院、清河生态美食城、七星会所 ，白鹭湖学区（包括小学、中学） 商店 学校：淮海路小学新区实验幼儿园（934米），笑笑幼儿园（1148米），福娃幼儿园（1240米），金苹果幼儿园(深圳路店)（1281米），淮安迪士尼幼儿园（1733米） 购物：昆仑好客(丰球·白鹭湖庄园西南)（225米），大润发(青龙湖路)（377米），海星百货超市（1041米），大