天津“意式风情区三期”项目定位报告.ppt

项目名称 总建面 （㎡） 租金 （元/㎡/天） 物业费 （元/㎡/月） 项目外观 北岸 华庭 16万 1-1.5元 1.5元 中汇 大厦 2.8万 1.7元 1.2元 仁恒海 河广场 50万 3元 3.8 元 君临 天下 9.9万 2.5 2.9元 具体调研数据 项 目 操 盘 思 路 其它区域写字楼情况 名称 建筑面积 租金 物业费 华盛广场 80000平米 1.8元/平米/天 9.96元/平米/月 北方金融大厦 41000平米 2.8元/平米/天 15元/平米/天 天信大厦 40547平米 3.8元/平米/天 租金包含 峰汇广场 97000平米 3.6元/平米/天 3.5元/平米/月 滨江万丽大饭店 65000平米 4元/平米/天 租金包含 国华大厦 37000平米 2元/平米/天 4.9元/平米/月 塞顿中心 160000平米 4-4.5元/平米/天 18.8元/平米/月 丽晶国际大厦 44032平米 4－4.4元/平米/天 租金包含 嘉利中心 57000平米 1.3－1.5元左右/平米/天 2.2元/平米/月 佳怡国际大厦 8100平米 1.5－2元/平米/天 1.8元/平米/月 项 目 操 盘 思 路 其它区域写字楼情况 名称 建筑面积 租金 物业费 合众大厦 50000平米 1-1.5元/平米/天 2.5元/平米/月 广银大厦 47000平米 1.6元/平米/天 3元/平米/月 大安大厦 25800平米 3.5元/平米/天 租金包含 友谊大厦 40080平米 3元/平米/天 5元/平米/月 今晚报大厦 81413平米 3.5元/平米/天 租金包含 环球置地广场 84892平米 3.3元/平米/天 21元/平米/月 民生大厦 33623平米 0.9元/平米/天 0.8元/平米/月 渤海创智 30000平米 1.5元/平米/天 13/平米/月 中山国际大厦 100000平米 1.2元/平米/天 2/平米/月 项 目 操 盘 思 路 其它创意产业园情况 名称 租金 建筑面积 6号院 1.8元/平米/天 10000平米 意库 1.2-2.5元/平米/天 25000平米 民园西里 2元/平米/天 3690平米 辰赫 1.2元/平米/天 10085平米 凌奥创意产业园 1元/平米/天 120000平米 项 目 操 盘 思 路 租金策略 结合项目自身所具备的文化气息及历史蕴含价值，以及根据天津市写字楼租金调研结果及创业产业园区租金调研结果，初步拟定本案未来租金定位在2-3元/平米/天左右，根据入住品牌及租赁面积的不同而略有浮动。根据商业管理公司品牌制定物业管理费。 价格定位 实行“免租期” 租金策略，以达到吸引知名公司的快速进驻。为了达到快速招商的目 的，吸引目标客户群体快速落定，在实际操作中对区域内的一些独楼位置实行控制， 以便留给一些有影响力的商家。 作为创意产业品牌进驻本项目，区政府应给予适当税收优惠政策，银行给予扶持资金 支持政策。 项 目 操 盘 思 路 基本财务分析 项目名称 建筑面积 （㎡） 报价 （元/天/㎡） 成交价 （元/天/㎡） 成交月租金 (元） 成交年租金（元） 备注 进步道34号 1566 3.5 2 95265 1143180 首年收益共计 前两年无递增平均租金为： 2.19元/天/㎡ 每两年递增0.5元/天/平方米 十年平均租金为3.19元/天/平方米 进步道36-40号 1340.5 3.5 2 81547.08 978565 进步道42-46号 708.78 4.5 3 64676.18 776114.1 胜利路413-419号 706.59 4.5 3 64476.34 773716.05 胜利路403号 1015.98 3.5 2 61805.45 741665.4 胜利路401号 470.75 4.5 3 42955.94 515471.25 胜利路399号 1470.8 3.5 2 89473.67 1073684 胜利路389-397号 民主道21-29号 2970.99 3.5 2 180735.23 2168822.7 民族路24号 635 4.5 3 57943.75 695325 民族路18-22号 664.7 4.5 3 60653.88 727846.5 进步道405-411号 5545 3.5 2 337320.83 4047850 项 目 操 盘 思 路 任何新兴项目从开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据项目所处的位置、商业环境、规模、业态、竞争环境的不同而有所不同。 若不给予一定的培