物业管理基本知识教案.ppt

3、物业管理的原则 （1）、以人为本、服务第一原则； （2）、依法守约原则； （3）、所有权与管理权分离原则； （4）、专业管理与民主管理相结合原则； （5）、统一和综合管理原则； （6）、综合效益最大化原则； （7）、有偿服务、经济合理原则； （8）、竞争择优原则。 拆 迁 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 自2011年1月21日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。 房 屋 征 收 评 估 完 全 按 市 场 价 新条例针对的焦点： 1 旧城改建征收可组织听证 　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 【取消行政机关自行强拆】 【暴力拆迁可追究刑事责任】 2 征收房屋应先补偿后搬迁 　无论是自愿搬迁还是强执搬迁，其前提都是必须补偿到位。 　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定。 申请拆迁许可证时也要提供金融机构补偿款的证明，现在征收 由政府替代了建设单位，政府也需 满足这个要求，以保证在搬迁前补 偿到位。 【补偿方式：货币或房屋产权调换】 【征收范围确定后“违建”不补偿】 　 3 被征收人协商选评估机构 　房地产价格评估机构由被征收人协商选定； 协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式 确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 4 公共利益采取列举确定 公共利益的界定一直是立法难点，征收条例采取了列举的方式界定： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。　 【选定机构】被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。 【签订合同】一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委 托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 【实地评估】估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 【公示解释】房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 【交付报告】公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 【申请复核】被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 【申请鉴定】被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估新流程 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定 （2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过） 第六条　征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：　　（一）明显缺乏事实根据；　　（二）明显缺乏法律、法规依据；　　（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；　　（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；　　（五）严重违反法定程序或者正当程序；　　（六）超越职权；　　（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。 四、物业管理的内容和基本环节 1、物业管理的内容 （1）常规性的公共服务 是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性管理与服务。 A、房屋管理类服务 *建立房屋资料档案和住户档案，及时补充、更新、整理；