写字楼项目开发中的资源整合能力.doc

写字楼项目开发中的资源整合能力》。河南楷林置业有限公司董事长、总经理郑新桥先生郑新桥：写字楼的经营开发和管理有10年的经历了，对行业有比较深的感情。说不上是讲，是跟大家一块沟通和交流。在座的很多是写字楼方面的实践专家和相关行业的专家。在这一个过程当中，通过跟大家的交流，对我们在写字楼开发过程当中怎么样整合有一个沟通，从而使大家有一个提高。 　　写字楼开发如何整合？一二线城市，开发商对写字楼开发时间比较早，遇到的问题比较多。在这一个过程当中，如果开发商不能有效的整合资源，可能在产品整个开发打造过程当中会遇到种种的问题。相应来说，不能够得出比较好的结果。针对这样的状况，我把自己的感悟跟大家一块分享。有很多地方不一定很完善，我希望在交流的过程当中，大家把你们更好的地方提出来，我们共同探讨。 　　写字楼的概念引进中国是在80年代的时候，在中国传统的叫法是办公楼。实际上是一种产品，是两种叫法。中国在建国之外，引用了计划体制。办公环境怎么样做？自己单位需要多大办公楼，自己建多少，自己建自己用。这一种情况下没有社会的流动。那一个时候的办公业态是办公楼。随着市场经济高度发达，你需要办公的楼，不是自己建的。可能你开发的办公楼不是你自己用的，这一个过程当中出现了写字楼的概念。 　　大陆最早引用的是香港办公楼的概念，写字楼是经济市场化的结果。凯晨世贸中心高总做了凯晨世贸中心有关产品的介绍和交流。因为金融贸易的发展，这和中国很多知名的商业银行、管理银行、相关的金融机构都进入了这一个地方，形成了这一个地方高端写字楼的集中。在市场经济高度发达的时候，经济也高度发达，促进了写字楼的发展。 　　最早的写字楼都出现在市场经济发达的国家和城市。像纽约曼哈顿，历时1个多世纪，现在估值也几十万亿。形成了世界最著名的金融中心。 　　还有，香港中环，在20、30年代开始发展，形成了第二大的CBD。 　　还有，东京新宿在二战之后大规模发展起来。 　　还有，巴黎拉德芳斯新区。在世界公认中，以国贸中心为中心形成了第五个CBD。 　　这几个有一个重合，金融贸易业的融合，写字楼怎么样跟金融贸易业融合？世界公认的四个办公区跟金融中心对比之后，发现世界最大的金融中心在纽约曼哈顿、香港中环、英国伦敦等，前6位金融中心和CBD，至少有4个是融合的。 　　中国市场经济发展历程： 　　1978年，中国改革开放开始。从1978年作为最重要的分水岭，在此之前中国主要是计划经济时期，那一个时候存在的是办公楼。改革开放之后，开始提供了写字楼的土壤。自己办公的地方可以不自己建，自己建的办公地方可以让别人用。 　　到了80年代中后期，写字楼引入到了中国发达的一线城市。从研究的一些资料来看，以国贸中心为中心的CBD，国贸中心是中国大陆上第一栋真正的写字楼，也是最具有代表性。中国的CBD随着中国经济的强有力的发展，它的排位会更加的靠前，可能会挤入世界前三大、四大CBD。 　　到了90年代中后期，写字楼的概念逐步深入到二三线城市和内地区域。形成产品的实体是在90年代中后期。5年、8年之后，二三线城市的甲级写字楼将会逐渐的成型。 　　计划经济体制，只有办公楼的业态。市场经济之后，才有了写字楼的业态。 　　中国当前写字楼市场的状况： 　　由于中国改革开放和市场经济发展历程比较短暂，决定了中国大陆上的写字楼处于不成熟的状态。就像中国房地产开发，如果跟市场经济发达的国家，像跟美国、香港相比，我们开发相对来说远远的落后。像房地产开发模式，深圳把香港的模式学过来了，大陆的把深圳的模式学过来了。中国市场经济开放时间短，在吸收和学习写字楼开发过程当中，还处于不成熟阶段。瑞士再保险大厦，设计理念、和周围环境的融合都达到了一定的境界，如果放在大陆可能不被接受，因为造价太高了。凯晨世贸中心也是处于比较高端。 　　中国写字楼不成熟的表现： 　　1、开发商的不成熟。我非常想把这一些年对写字楼的感受和对写字楼的理解和考察研究跟大家分享。 　　首先，我们要正视我们的不成熟。写字楼的开发商，有几个原因去形成写字楼开发： 　　A、拿到了一块适宜做写字楼的土地。很多开发商不是想做写字楼，而是因为客观机缘拿到了适合做写字楼的土地。比如说临街的土地，不适合做住宅，就做了写字楼。 　　B、有写字楼需求大客户进行合作。当你有土地的时候，还没有选择好业态的情况下，有很多购买客户，说一下子要多少平方米。这一种情况下，把你的土地作为写字楼的开发。而不是事先做了很多的准备。 　　C、写字楼大的投资者。以前，在二三线城市相对来说比较少，随着基金的进入，这一些机遇在二三线城市越来越多。 　　很多开发商不是因为具备了综合开发能力，或者有很好的准备的时候去建写字楼，有可能是拿到了适合做写字楼的土地或者有大客户需求才做写字楼开