开发成本与费用支出核算.ppt

第六章开发成本与费用支出核算 房地产行业成本费用核算有如下特点： 为了建立和完善成本核算基础工作，正确归集和分配开发成本及费用，准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，降低开发过程的耗费，增强项目间成本的可比性，提高企业的经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发阶段、环节控制各项费用支出。在实际处理中一般企业通过“开发成本”、“开发间接费”、“营业费用”、“管理费用”、“财务费用”等账户，对开发项目的成本和费用进行归集和核算。 要核算开发产品的成本，必须区分开发成本和完全成本的内容，开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项支出，相当于工业企业的产品制造成本；而完全成本是指为开发项目而发生的全部成本费用。 在核算上一般将开发成本分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费六个部分。 如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要包含期间费用，即开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售开发产品、出租投资性房地产而发生的营业费用，它们都是经营期间的费用支出，与房地产开发项目本身并不十分密切，按现行会计制度的规定应将期间费用计入当期损益，不计入开发产品成本。 一、成本费用核算的基本步骤 （1）根据成本核算对象的项目特点和核算原则，确定成本核算对象。 （2）按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集、结转开发成本费用。 （3）按权责发生制和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准，并据此对归集的开发成本费用在各核算对象之间进行分配。 （4）正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，办理合同结算和项目结算，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 （5）根据有关规定分别计算可售面积和不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则相应结转完工开发产品的销售成本。 二、成本费用核算对象的确定 房地产开发企业在具体确定成本归集对象时，应结合本企业的项目开发特点和实际情况，在满足成本计算的基础上加以确定，成本归集对象确定后，要有利于成本计算的真实、准确和完整，正确反映成本的构成，并能及时结算成本对象的竣工成本以及适应成本监控的要求。成本核算对象一般应在开工前确定，一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。 一般而言，都是参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象： (1)在同一开发地块、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的开发项目，可以确定为一个成本核算对象。 (2)对于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品类型迥异、装修标准不同的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型等划分成本核算对象。 (3)同一项目有公寓、写字楼等不同功能的，在按区(期)划分成本核算对象的基础上，还应按产品类型划分成本核算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 三、成本费用核算账户的设置 房地产开发企业在一定时期内可能承担若干个项目的开发建设，这些项目按开发项目的内容和管理方式不同，可以分为土地开发项目、商品房开发项目、配套设施项目和代建工程项目等。与此相对应，应计入开发成本的费用也可按其开发项目的类别，划分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施成本和代建工程成本等。 为了归集和分配各项费用，核算开发成本和期间费用，应设置“开发成本”、“开发间接费”、“营业费用”、“管理费用”和“财务费用”等账户。 （1）“开发成本”账户用于核算企业在土地、商品房、合作和代建工程开发过程中所发生的各项费用。 （2）“开发间接费”账户用于核算工程现场管理部门为开发产品而发生的各项间接费用。 （3）“营业费用”账户用来核算企业为销售而发生的各项费用，如广告费、展览费、销售部门人员支出等。 （4）“管理费用”账户用于核算企业行政管理部门（行政、财务、人事等）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，包括工资、工会经费、福利费、劳动保险费、办公费、水电费等。 （5）“财务费用”账户用于核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等活动而发生的财务费用，如借款利息（非资本化利息支出部分）、汇兑损益、银行手续费等。 一、土地征用及拆迁补偿费 土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标,一般情况下土地费用主要包括出让金、批租费用、动迁费用等。房地产开发企业在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品