招商操作实务培训20080803.ppt

★商业地产当前之痛—短线操作 一、商业地产短线操作原因分析 1、商业房地产开发利润远远高于商业经营利润 2、商业地产承受着巨大的资金压力 3、开发商缺少商业地产的开发经验 二、商业地产短线操作带来的问题 1、商业网点布局不合理，造成商业资源和社会资源严重浪费 2、商业设施利用率低 3、商业地产后期营运困难，规模优势难以发挥 4、容易造成经济纠纷，引起社会问题 ★商业地产当前之痛—短线操作 三、如何解决商业地产短线操作问题 1、重新调整自身定位 2、建立商业地产新型资金筹措模式 3、适时引入运营的专业中介商 4、推动商业资本与地产资本融合 5、加强政府对商业地产的宏观调控力度 6、加强商业地产理论研究 MALL当前在国内的发展 近年来，MALL在我国方兴未艾，对MALL的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。有资料显示，目前全国已经建成并营业的有54个，正在兴建的有200多个，大多分布在北京、上海、广州等经济发达的大中型城市。笔者认为MALL兴建热潮高涨主要有两个因素：政府可以借此提高就业、增加税收、兴旺市场、繁荣经济、亮丽市容等政绩；房地产商抵御不了扩张的诱惑，希望借助MALL的影响力盘活周围的房地产价格。 MALL当前在国内的发展 一、我国MALL发展现状 （一）奢侈品市场的发展加大中高档MALL的需求 （二）MALL逐渐成为商业地产的主流产品 （三）MALL招商难、选址难将继续存在 （四）商业地产正由开发时代转向运营时代 MALL当前在国内的发展 商业地产正由开发时代转向运营时代 商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。 目前，我国MALL平均面积从2003年的9万多平方米下降到2006年的6.5万平方米。平均面积的减小，意味着地产商对MALL不再盲目求大。商业地产开发从最初的感性转向理性。出租型MALL均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5%左右，有的甚至高达20%，表现出了较强的竞争力。近期的市场表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手中的存量商业物业价值提升到最大。 商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。同时体验式消费作为一种新的商业模式将受到更多关注。 古琅琊八景之——孝河凝冰 镇日东风鼓翠澜， 长河吹遍水如乾。 银屏皎洁连川合， 碎玉棱层映月寒， 堤畔鹭联飞始见， 波心鱼隐钓犹难。 王祥一去千多载， 留得冰模与后看。 古琅琊八景之——孝河凝冰 以上这首诗是明代诗人舒祥留下的赞美古临沂琅琊八景中“孝河凝冰”的诗篇—《孝河凝冰》。 孝河又称孝感河，位于兰山区白沙埠镇境内。《临沂县志》记载，其发源于茶山南麓之桃花岭，东南经孝友村，至诸葛村入沂河。据《晋书》记载：祥性至孝。早丧亲，继母朱氏不慈，数谮之，由是失爱于父。父母有疾，衣不解带，汤药必亲尝。母常欲生鱼，时天寒冰冻，祥解衣将剖冰求之，冰忽自解，双鲤跃出，持之而归。这就是广为流传的王祥“卧冰求鲤”的故事。 ??? 在上个世纪90年代初，当地政府曾对王祥故里进行过初步开发。在原址上恢复了孝友祠，并对王氏宗祠进行了规划，在河边开辟了孝园，修建了孝河广场。后来因为经济方面的原因，开发停滞了下来。 ?? 《二十四孝》中有七孝出自临沂。王祥的孝感故事的影响也最为深远。王祥以孝事亲的行为，规范了几千年来人们的思想和行为，成为历史上的一段佳话。 ??? 近几