拿项目策略演示文稿.ppt

八、项目营销策略 项目SOWT分析 优势S—— 区域竞争盘数量不多，有产品形态上的市场空白点； 规模小，系统性不复杂； 便利交通； 劣势O—— 周边配套差，需强化社区商业配套； 周边环境差，需加强内部环境整合，强化内部优势； 明日城市的强大竞争态势； 机会W—— 市场的盘整和攀升带来的市场机遇； 昆沙路的改扩建工程实施，导致区域版块的关注； 风险T—— 昆沙路修建对营销期的影响；明日城市低价下拉的影响；项目操作及营销的保守观念带来的巨大影响。 2、项目的营销态势分析 项目尚未拆迁完毕 已有组团进入封顶阶段交房时间早 工程进度 盘面小，不足影响区域 力度强大，具备较强影响力号召力 市场营销 无法多种形态，仅电梯公寓 多层洋房、退台山地洋房、电梯公寓洋房，形态丰富 产品形态 拍卖所得，已超过150万 超低 土地成本 38亩，不具备版块号召力 250亩，综合型、符合型社区 规模 不具备企业及品牌知名度：仟村佳宇 具备优势，百年置业开发公园道1号、波西米亚等多个有影响力的项目 品牌 本项目 百年明日城市 比较类别 竞争对手比较： 由于项目盘面与同区域的明日城市不具备可比性，其价格优势在明日城市超低的土地成本下也显示不出其开发优势。 所以，项目在营销层面层面上需要： ——避开区域市场的劣势：如不适宜传统居住，交通环境和条件差，居住环境差的因素； ——更要避开直接与明日城市的针锋相对，错位营销，避其锋芒，另僻稀径，找到项目最能对接未来市场的利益点和价值点。 那么，错位的利益点在哪里？ 档次高点，楼盘形象纯粹一点，价格高一点，交通出入便利一点，居住空间更加有趣一点，生活方便一点…… 以上诸点，均为明日城市无法解决的问题点，也是明年6月昆沙路建成后该区域房地产市场对项目的期待和需要，因此，针对性地对本项目进行此错位营销，将为项目找到光明的出路！ 以产品形象高调入市 2、项目的入市姿态势 产品是本项目将需要重点解决的课题，因为从运营来说，土地成本和建筑成本已经将房价拉高到超过明日城市的销售价格了，所以项目必须找到项目超过明日城市的价值和附加价值： 产品价值——产品形态创新不可能，只能在空间形态上创新，控制总价的基础上，创新居住空间。 环境价值——由于土地有限，环境只能做精致，而且为了解决社区配套问题，还得将环境最大化地综合利用。 文化附加——项目盘面小，容易形成单纯的目标客户群，以此为基础，也可以为社区寻找到纯粹的社区文化形态。 品牌价值——非知名开发企业，无法达成 综上所述，由于环境有限，文化虚无，企业品牌价值不足，本项目真正的价值还是在产品形态的建筑规划和设计上，在商业和住宅空间形态上挖掘和研发产品，将产品的价值最大化成为重要的甚至是唯一的出路。 以中高档产品形象高调入市 打造高品质的建筑，建立独特的建筑气质，使之形成区域性的标志性建筑，有利于塑造产品的高品质。 且建立产品的创新设计将有助于项目形成该区域精品楼盘的形象，大大与低端产品形象和市场口碑较差，生活概念模糊的明日城市楼盘形象拉开距离，同时符合2007年昆沙路全面改建后焕然一新的西北片区的城市新形象，符合未来该片区居民和购房市场对项目期待的符合。 最终建立起本项目在该区域独特的价值取向，从而赢得市场。 3、项目的价值附加 以文化艺术增加产品附加值 项目自身的定位比较集中和确定，因此生活化的题材需要在此进行丰富，这也符合目标客户群在成长和提高生活品质的过程中的精神需求： 就周边企业职工客户群而言，远离都市的繁华（主要是交通环境差、出入不便带来的），使他们的日常生活非常单调，而日渐提高的物质生活和未来居住的期待却让他们空虚的精神反而更加需要精神品质的匹配。为此，将某种特定的文化题材植入社区生活将为他们带来文化精神生活的质的跃升。将为本项目带来产品价值的附加； 而就年轻群体而言，满足居住的同时也伴随着文化生活品质的匹配，即或昆沙路通行之后与市中心很方便也需要在居住和生活的场所有便利的文化生活。 此外，项目与云南艺术学院的近距和项目定位的匹配，将使整个社区无可避免地带来人文艺术的气息。 为此，以文化艺术为题，丰富社区的生活，将是直接的、可能的、最佳的产品附加值提升的有利途径。 4、项目的入市时