吉林北山项目前期发展定位.ppt

两盘联动报纸广告创作 双城启 瀚星两大项目联动推广 项目筹备 品牌推广 市场引导 产品解析 工作准备期 品牌导入期 项目导入期 产品分诉期 蓄势待发 立体轰炸 事件追踪 细节展示 开 盘 现 场 活 动 现场喷发 聚 集 人 气 2010年认购营销总攻略 阶段目标：成为沸点，认购热销，谱写神话 阶段主题：正式内部认购 阶段工作重点：烘托开盘人气 渠道：现场开盘活动、媒体 认购 展示中心开放 2月－3月10日 3月11日—4月10/20日 3月15日—4月10/24日 4月12/26日—5月31日 绅苑认购销售计划 关于现金购房与贷款购房的正常折扣上建议现金客户与贷款客户加大差距，便于我们争取到更多的现金流，例如做到现金9.4折，贷款9.9折，此折扣只在内部认购当天有效，在认购第二天降低优惠政策后再相应的折扣调整，随着销售的升温，在上调价格后折扣再做调整，虽然是低价入市，但是在正式认购之后，建议在短期内迅速提高价格，例如一周内每平方米上调50—100元，连续上调2—3周，可在此期间配合上调价格再调整折扣比例，留出给熟客的打折空间，如能再配之政府公务员团购的影响力来提升整个小区的人文氛围则效果更好。 价格策略：价格 建议在宣传上不输出均价，配合市场宣传的立体烘炸，给百姓心里造成同区域内，我司旗下产品会略高于其它楼盘的心理烙印，形成我司的品牌价值。正式认购前三—五天，选出房源做最低起价，以低于市场正常价200-300元每平方米的价格入市，正式在各家媒体上公布价格，公布价格到正式认购之间时间不宜过长，购房者一种销售的紧迫感的心理暗示。 北郡认购销售计划 楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼 价格 3398 3358 3498 3498 3398 3298 3398 时间截点 认购书形式 拟用周期 优惠幅度 3.25—4.8 深绿色 15天 5000元 4.9—4.16 青绿色 8天 3000元 4.17—4.24 嫩绿色 8天 1000元 紫光北郡·森邻里推售概述 见报广之日起即可交诚意金认购，认购方式为不同颜色的认购协议书，不同颜色的认购书卡在不同的时间截点，代表不同的优惠政策，如3月25日起第一版报广面市起截止到4月8日为深绿色认购书，该时段的优惠政策为交2000元诚意金抵购房7000元，从4月9日起为青绿色认购书，截止到4月16日，该时段优惠政策为交2000诚意金抵5000元购房款，从4月17日至4月24日起用嫩绿色认购书，该时段优惠政策为交2000元诚意金抵3000元购房款。此时段折扣为贷款无折，现金9.8折。 对于推售方面建议分栋勤开、少开的策略，从位置最弱的楼宇先开，以低价入市，建议价格波动如上表： 正式内部认购前均价为3406元，，此时最高价达到3638元最低价格达到3438元（不算折点优惠）整个周期上涨后均价达到3546元（不算折点优惠）。 25日开盘后第二天即每平方米上涨20元，连续上涨一周。且此前报广宣传即振撼推出大字体最高价3498元，给百姓心中造成对最低价想像，引起百姓对项目的期望值从而吸引人群来到售楼处。见报后即可收诚意金。 以此方法陆续开售，一期推售地块均价预计达到均价3800元整。 项目筹备 品牌推广 市场引导 产品解析 工作准备期 品牌导入期 项目导入期 产品分诉期 蓄势待发 立体轰炸 事件追踪 细节展示 拉 升 产 品 形 象 实 现 前 期 承 诺 品 牌 维 护 2010年认购营销总攻略 阶段目标：通过前期对整体品牌的建立，对于整体品牌和项目整体有了一个深刻的印象，本阶段进入两者的细节展示以此来解析产品促进成交 阶段主题：两项目分开主题 阶段工作重点：由形象整体转向产品细节 本阶段在开盘之后，建议在具体情况明朗的情况下进行规划，以求准确。 2月－3月10日 3月11日—4月10/20日 3月15日—4月10/24日 4月12/26日—5月31日 线上广告：对项目热销报道，同时解构两大项目 第一系列 产品形象概念 第二系列 生活方式解构 两盘2010年认购前营销推广总控 主题 3月10-15日 4月5日 3月上旬 3月中旬 节点 物料 4月11日 4月24日 媒体 品牌宣言 项目联动 认购 市内展示中心开放 2月初 清明节 第一轮品牌宣传 集中投放 围档、售楼处包装、楼书、折页、户型单页、DM单 报纸全包版、TVC、路旗、户外广告 开盘现场包装 活动包装 报纸楼书（硬广）、新闻头题、软文、TVC、、路旗、户外广告 4月底 第三轮脉冲投放 硬广、新闻头题、软文、路旗、户外广告 项目分形象 整体工作筹备 媒体、活动、宣传物料…… 认购 THE END！THANKS！ * * * * [方案二] 紫光绅苑二期/紫光北郡·