土地评价与管理第09章 土地经济评价.ppt

128 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 ③ 动态网格法 按1/4km 2 或1/6km 2 网格，将城镇划分若干基本网络， 选择几类不同典型网格，在四等分点检查每类网格内部 两个以上主要因素的差异。 某类网格内同一因素分值差异≥100/n+1时（n为拟划 的土地级数），对此类网格进行四等分加密，直到满足 要求为止。 Land Evaluation and Management 129 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 求和公式： n p = ∑ Wi ? Fi i = 1 土地级别：大城市：5～10级 中等城市：4～7级 小城市：3～5级 级别划分三种方法： Land Evaluation and Management 130 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 V IV III II I 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 ① 总分数轴法：将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实 际情况选择点稀少处为级间分界。 Land Evaluation and Management 131 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 频率 9 Ⅶ Ⅵ Ⅴ Ⅳ Ⅲ Ⅱ Ⅰ 8 7 6 5 4 3 2 1 10 20 30 40 50 60 70 80 90 总分 ② 总分频率曲线法：对总分值作频率统计，绘制频率直 方图，按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布 突变处为级间分界。 Land Evaluation and Management 132 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 总 分 值 A I Ⅲ Ⅲ I B II II a Ⅳ Ⅳ C b 市级中心 郊区 ③ 总分剖面线法：沿城镇若干方向绘制总分变化剖面， 按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间 分界。 Land Evaluation and Management 133 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 （3）地产估价的方法 收益还原法 市场比较法 剩余法 成本法 路线价法 长期趋势预测法 Land Evaluation and Management 134 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 ① 收益还原法 又称收益资本化法、地租资本化法 将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，即在一定的 贴现利率下土地未来纯收益的贴现值总和： V = α/ r Land Evaluation and Management 96 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 ⑤实地校核与级别界线的最后确定 采用等间距法、数轴法或总分频率曲线法初步划分级 别，通过实地校验、调整，最终确定农用地级别。 ⑥ 成果编绘、整理 定级成果包括图件、数据、文字报告及相应的电子文 档，及时整理存档，为以后的更新工作提供依据。 Land Evaluation and Management 97 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 Land Evaluation and Management 98 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 （4）农用地估价 农用地价格的特点 ? 以收益大小作为价格的基础 ? 用途的变化： 收益价格（农用地）与市场价格（其它用途） ? 交易较少，难以估价 Land Evaluation and Management 99 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 估价方法 申报法 收益还原法 评分法 标准田法 Land Evaluation and Management 100 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 ① 申报法 由土地所有者自行申报地价。 优点：作业迅速，且遵照土地所有者的意见。 缺点：所得地价难保公平、合理，因为影响地价的因 素十分复杂，绝大多数土地所有者只能凭经验来猜测报 价，难免出现良田低价、劣田高价的行为。 Land Evaluation and Management 2 101 第 9 章 土地经济评价 2008-1-30 ② 收益还原法 地租资本化法，把地租收入（纯收益）作为想象中的一 种资本的利息，用一定还原利率去还原出地租的购买价格 即地价。