20140501安阳新区金融中心市调报告.ppt

;一、项目概况 二、市场研判 三、项目分析 四、项目投资概算和效益分析 五、项目结论 ;;项目概况：安阳新区金融中心项目是安阳新区管委会（原安阳市新东产业集聚区管理委员会）与安阳太极置业有限公司于2011年1月14日签订的合作项目。项目占地445亩，其中红线内可使用土地251亩（其中住宅用地144亩，商业用地107亩），市政道路及绿化用地194亩。 项目进度：目前已完成了《项目初步概念规划设计方案》、《项目报地图设计方案》、《项目控制性详细规划初步》（草案）并公示、项目地块清表及围墙建设等工作。同时，已获新区政府同意边开工边报批。 项目位置：项目位于河南安阳市安阳新区管委会西侧，北靠文峰大道，南接文明大道，东临新安路，西依高铁公园绿化带。;项目概况;;市场研判/安阳概况;安阳历史文化：河南第六位。2012年全市实现生产总值1593亿元，居全省第6位，增长7.5%。地方财政总收入150.3亿元。其中，公共财政预算收入83.6亿元，居全省第8位，增长8%；公共财政预算支出205.7亿元，增长17.9%。城镇居民人均可支配收入21042元，比上年增长12.6%；农民人均纯收入8618元，比上年增长13.6%。三次产业结构为11.7:58.1:30.2，二三产业比重达到88.3%，正处于工业化加速发展阶段。;市场研判/安阳概况;安阳市新东产业集聚区（安东新城）：位处安阳市城区 东侧，是安阳新区的起步区、核心区、先导区，也是沿京广高铁由北向南进入河南省的“北大门”，是安阳市政府规划建设的一个零基础、强塑性、高宜居的产城一体化新城区。 规划面积为24平方公里，人口25万，涉及安阳县白璧镇21个行政村、33个自然村、近5万人口。规划为安阳市副中心城市，以现代商贸物流、第三产业为主导产业的开放型现代化新城区。; 项目拥有良好的发展环境，充分具备整合资源，提升城市形象与完善城市功能的机会；但机遇和挑战并存，本案决胜的关键在于精准定位，科学开发！;板块名称;1、政府扶持，稳步增长。2013年以来，市政府制定扶持政策，加之万达、恒大、碧桂园、建业等大牌房企相继入驻安阳，房地产开发投资呈现大幅度增长的趋势。2013年1月至12月，安阳市区完成房地产开发投资71.19亿元，同比增长39.32%。施工面积达到1385.08万平方米，同比增长11.94%。竣工面积380.65万平方米，同比增长99.31%。 2、刚需释放楼市回暖 住宅销售现房为主。安阳市区共销售商品房面积194.98万平方米，同比增长18.84%； 实现商品房销售额76.19亿元，同比增长33.53%。而万达华府、紫薇壹号、华强城、亚龙湾、吉信·御翠园等高端住宅项目的热销，说明安阳楼市的改善性需求也开始入市。 3、住宅价格走势平稳。2013年，安阳市区商品房价格保持平稳，安阳商品房住宅平均价格为4050元/平方米，环比下降0.22%;融资风波后，安阳是一个正在“还债” 的城市。;市场研判/竞品分布;项目 名称;建业桂园：桂花深处 新国风人文大宅;亚龙湾东湖：超大楼间距，低密水岸住区，360度湾区水岸生活;安鑫苑：新区千亩大盘、板式户型、准现房;板块形成：目前，安东房地产板块刚起步不久，随着安阳市政府对安东新城的重点发展建设（主要是配套的跟进）及对全体市民理念的战略性引导，乐观估计，安东地产板块在 3—5年时间内形成规模，进入 一个相对稳定的成熟期；从2013年至2018年，安东地产板块将进入快速发展期。 竞品格局：本案产品类型为高层普通住宅，按现有板块的产品供应情况看，普通高层住宅的主要竞争者有安鑫苑和建业桂园。 ;;项目分析/项目配套;文峰东段;项目分析/SWOT分析;项目分析/产品定位分析;户型亮点;项目分析/入市时机;项目分析/入市时机;项目分析/高铁噪音解决方案建议;项目分析/入市时机;项目分析/高铁噪音解决方案建议;项目分析/售楼部选址建议——项目售楼部;项目分析/售楼部选址建议——市区售楼部;;投资效益/投资概算;投资效益/投资概算;投资效益/投资概算;投资效益/投资概算;投资效益/效益分析;;综上所述，基于以下四点，本项目无论从市场角度还是从投资回报角度均是个操作性非常强的优质项目，但鉴于目前的安阳形势，建议项目2015年入市： 1、项目区位优势明显，符合安阳城市发展战略方向，市场潜力巨大。 2、项目所在行政区划为省级城市新区且拥有安阳最便捷的立体综合交通系统，具备打造高品质的复合型项目条件。 3、地块平整具有一定开发规模，项目未来的增值空间很大。 4、项目启动资金较低，启动资金报酬率非常高，盈利能力强。 5、安东新区板块目前正在起步阶段，还未成熟；安阳地产市场正在回暖，购房群体信心正在积累。 6、建议项目2014年开工建设，加快工程进度，提高安阳市购房群体对