上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案6532655958.ppt

轨道交通9号线——城市发展的主轴线 公交枢纽站——区域交通人流传导轴 周边别墅群——消费巨大潜力 生态居住区——山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发 项目定位 市场定位 上海大型居住中心CLD综合配套 全面打造上海大型居住中心圈经济核心，上海城市次中心 轨道9号线标杆之作 本项目位于松江泗泾区域，是具有近佘山风景区，别墅环绕崛起区域，9号线中心位置。建筑总面积达6万平方米，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，真正满足“一站购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费新生活，加上其位于9号线中心的优越位置，和对周边区域强劲的商业辐射力，该项目势必成为——上海大型居住中心区域标志性的综合商业购物休闲广场 。 市场定位诠释 结合周边旅游资源,公交枢纽为中转总站，9号线中心,两端人流汇聚于此 旅游集散 枢纽核心 艺术营造， 广场文化，小品与雕塑 休闲文化 项目外延 一站购物、一家休闲、一天逛街。 一流，方便 综合配套 以大润发等大卖场，或者主力店为龙头知名品牌 具有品牌集合式 标杆之作 项目定位 目标客户群定位 西南规划8.3平方公里的公寓居住区。 近15万以上常住人口，3万以上流动人口。 别墅 公寓 别墅 公寓 洞泾 泗泾 / / 约1.5万 建筑面积185万平方米） 约6万（至少建筑面积200万平方米） / 在建楼盘 约1万（至少建筑面积100万平方米） / / / 2-3 内年常住人口 / / 规划用地 / 1万 2万 流动人口 3年后未来人口 常住人口 人口 周边区域近上万亩别墅用地 近5万富豪。 约5万 （建筑面积185万平方米 3. 5万 5万 交房 楼盘 老居住区 目标市场人口统计 项目定位 目标客户群定位 有企业，住高级别墅亿万富翁 自己做点生意的千万富翁 靠收房租过日子的百万富翁 企业中高层管理人员 辛苦上班的白领 当地本地人 底层打工的外来人员 中间层的扩大 目标客户趋势特征 目标客户消费特征 项目定位 目标客户群定位 城市富人 他们有钱 他们有需求，但非常强调品位格调 行事低调，并不喜欢抛头露面 他们大都有企业 他们投资意识强 工人 这里是一个驿站，生活比较节俭 他们喜欢热闹的场所 做点小生意和买卖 性价比是首选 目标客户消费特征 项目定位 目标客户群定位 外来高层白领 文化高/素质高/品味高 是居住置业者，不是投资者 生活方式，消费环境有一定的标准 他们喜欢群居，喜欢有人气的地方 有点积蓄很想投资 中间阶层大量导入，消费需求增加与提升 项目定位 目标客户群定位 周边3公里 半径人群 赵巷板块 佘山板块 洞泾板块 泗泾板块 9号线沿线居民 核心客户群 辐射客户群 边缘客户群 主要集中在泗泾和近洞泾、佘山、赵巷新老客户，有近12-20万人群，主要是满足“一站式购物，一站式娱乐休闲”生活配套需求。 沿9号线周边5公里以外的松江，九亭等区域的客户，主要满足是其差异化消费和特色消费 上海城区以及外地区域客户进行旅游休闲的中枢站，以及商务人士。 目标客户区域定位 项目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成为上海城市节点,城市商业中心，现代化商业标杆 打造成为上海最具有潜力CLD中心的CRD 集购物、娱乐餐饮，文化时尚特色项目，又是旅游休闲中枢站 产品特性 品牌 特性 建立 文化特性 消费群体特性 品牌特性 以大卖场,主力店为龙头的中高档品牌为招商对象 采用STREET MALL设计规划 是基于街区，MALL为一体复合体，汇集MALL的聚集功能，同时又街区的导入功能。 商业形态创新集各购物、娱乐、餐饮级休闲一体,通过设置大型百货店，文化广场，休闲餐饮一站式服务 覆盖多层次的顾客在建筑形态上兼有长廊，广场，庭院特点 佘山旅游文化，泗泾文化古镇为呼应,打造旅游文化 项目独特广场文化(特色文化节,旅游节),与品牌文化相一致 有品位的,有思想的,有实力的,有较高素质的,有一定地位的 项目定位 品牌塑造 Part4 项目业态配比 项目业态配比依据 项目业态配比建议 有大卖场业态配比 无大卖场业态配比 项目楼层配比建议 业态配比 业态配比 地下为休闲购物街，一层为餐饮、零售，大卖场在2-4层，休闲娱乐在2层以上 地下为家乐福及停车场，1-2层为餐饮及零售，休闲娱乐在2层以上 地下停车，底层部分零售，地上一、二层为沃尔马，三、四、五层为大型餐饮、娱乐等设施。 零售在1-2层，餐饮1-3层，部分在大卖场以上的4-5层，大卖场2-3层，休闲娱乐在3层以上 功能布局 CA，pizzahot，珠宝城，第一食品商店等 唐朝、许留山、美颂巴黎、屈臣士等 尚未经营 味千拉面，屈臣士，ES，豆捞坊等 主要商家 沃尔马2.8万， 巴黎春天4.3万 大卖场家乐福1.4万