个人住房房产税对房价影响的实证研究———来自上海试点的经验证据.pdf

个人住房房产税对房价影响的实证研究 ———来自上海试点的经验证据 张晓琳 摘要：自从步入21 世纪以来，我国的房地产业得到了充分的发展，随之而来的便是 房价格的不断攀升，房价 经 为了当今社会国民最关注的话题之一。然而，房价的增速却与国民购买力的提升不 正比，一些一线城市的房价 甚至远远超出了居民的实际购买力，这不仅给居民造 了很大的购房压力，而且会对社会的公平和安定产生影响。针 对这一现象，我国政府虽然先后出台了一系列的相关政策来维护房地产行业的秩序，但都没有起到十分有效的作用。 为进一步调控房价，国务院批准上海和重庆两市由2011 年1 月28 日起对个人 房试点征收房产税，从此拉开了我国 征收个人 房房产税的大幕。目前该政策 经实施了近五年，对于其所产生的调控作用还有待于进一步的研究和探 讨。本文首先从经济学 的供求关系角度进行分析，然后从实证方面，建立多元回归模型进行分析，最后根据分析结果， 对征收个人房产税提出了一些可行性建议。 关键词：个人房产税；房价；供求理论；多元回归模型 一、绪论 近年来,我国的房地产行业得到了充分的发展,供求 矛盾不断的激化,使得房价一路飙涨，尤其是一些沿海地 区。而房子又是国民生活的必需品，因此房价问题 为了 民众关注的焦点。自1998 年我国取消了福利分房制度以 来，实行 房市场化以来，房地产行业在 房商品化的背 景下快速发展，不仅拉动了国民经济的快速增长，也 经 渐渐 为国民经济的支柱型产业。在过去的十几年 ，政 府出台的相关政策均未有明显 效，个人 房房产税呼 图1 之欲出势在必行，是我国优化税制的必经之路。 个人房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余 性需求，维护房地产行业的正常秩序，比如仅持有一套房 值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财 产的居民会因房产税的征收而谨慎选择不额外购置多处 产税。作为一种国家税收政策，是国家对经济发展进行宏 房产，以此来规避风险。这时，需求曲线左移，房价降低。 观调控的有效手段。通过研究个人房产税对房价的影响， 3.征收个人 房房产税能减少空置房数量 不仅能找出当前政策的不足之处，更能帮助政府完善改 如前面所述，征收个人房产税会使得拥有多套房产 进对个人房产税的征收方案，为进一步扩大试点乃至全 的投机者出租或出售所持有房产，这样就直接提高了空 面征收房产税提供了理论依据。 置房的利用率，减少了市场上的空置房，增加了市场的有 二、个人住房房产税对房价影响的理论分析 效供应。随之，供给曲线右移，房价降低。 在当前的房地产市场上，价格是关键指标，根据微观 4.征收个人 房房产税会减少开发商的供给 本 经济学供求理论，商品的价格是由市场供求关系决定的， 个人房产税的征收，对房地产开发商的决策也有一 供求曲线如图一所示。从经济学的角度出发，我们可从以 定的影响。开始征收个人房产税后，政府的保有环节房产 下几点来分析个人 房房产税对房价的影响： 税增加，减少了对“土地财政”的依赖，进而降低了开发商 1.征收个人 房房产税会增加房产的持有 本 开发土地的价格，开发 本降低，则房产供给量会增加。 因为个人房产税是对房产持有人征收的，一旦征收 供给曲线右移，房价降低。 个人房产税，房产投机者的持有 本就会大幅上涨，持有 三、个人住房房产税对房价影响的实证分析 多套房产的投机者会选择出售或出租当前持有房屋以转 通过前文的分析可以知道个人房产税的征收会通过 移风险。在这种情况下，需求曲线左移，房价降低。 供求机制对房价产生影响，下面我们选取国民生产总值 2.征收个人 房房产税能抑制投资行为 （GDP ），消费者