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思明区2012P04地块价值分析报告 汇报内容框架 第一章： 地块属性分析 第二章： 地块潜力属性 第三章： 区域竞争分析 地块区位图 规划与出让条件 地块价值分析 地块价值研判 地块SWOT分析 竞争力提炼 风险分析 定位方向 未来竞争分析 竞争项目 1 地块区位图 2 规划与出让条件 3 地块价值分析 4 地块价值研判 第一章：地块属性分析 地块位位于思明区嘉禾路和莲花北路交叉口东南侧。属厦门城市中心莲花片区，为厦门繁华成熟的商业居住区，地段极为稀缺。 城市中心 稀缺地段 地块区位图 第一章 规划与出让条件 第一章 酒店、办公性质，酒店须整体持有经营 地块编号 2012P04 地块位置 嘉禾路和莲花北路交叉口东南侧地块 土地用途 办公、酒店（五星级） 土地面积 （平方米） 20229.528 容积率 3.55 建筑面积 （平方米） 72160 不同性质建筑占总建筑面积 (平方米) 办公：22000以下（30%） 酒店：50000以下（69%） 开闭所：160（1%） 备注 1.酒店部分需整体经营，整体转让，整体抵押； 2.办公50%持有； 3.项目建成后须引进金叶级绿色旅游饭店，且由排名前五位的酒店管理公司管理。 地块规划与出让条件 第一章 项 目 2012P04 出让方式 拍卖 拍卖起叫价（万元） 17310 起始楼面价 （元/平方米） 2399 竞买保证金（万元） 3462 增价幅度（万元） 200 国有建设用地地使用权出让年期 酒店40年，商业40年 开工时间 第一期用地交付之日起一年内 竣工时间 开工之日起三年内 莲花片区现有人口密集，沿街商铺众多，且多以餐饮、娱乐等业态为主，已经成为厦门特色的餐饮商业的代表区域。本地块起始楼面价2399元/平方米，价格处于合理偏低位置。 拍卖起叫价17310万元 地块现状图 第一章 地块属厦门传统城市中心莲花片区，距火车站仅三公里路程，地段极为稀缺。 地块坐落在成熟的生活区，沿街商铺分布密集，而且离大型百货超市如莱雅百货、国美电器、摩尔莲花购物广场、磐基中心等信步可达，商务价值较高。 随着周边莲坂、莲前商圈的逐渐崛起，尤其是磐基中心、新景中心等高档综合业态项目的投入使用，有利于莲花片区酒店、写字楼物业整体品质提升。 洪前路 地块价值分析 磐基中心 明发商业广场 繁华商圈 价值高地 交通 本案交通独具优势，距厦门火车站仅三公里路程，周边汇聚有嘉禾路、吕岭路、莲岳路、莲花南路等城市交通要道，出行极为便捷。 配套 坐落于成熟的生活区，办公楼、住宅、商业中心及酒店遍布四周。莱雅百货、国美华天购物中心、磐基中心、庐山大酒店等各类配套设施仅数步之遥。 第一章 地块价值研判 农业银行厦门分行 周边商铺 庐山大酒店 嘉禾路 第一章 景观　 地块北临莲花公园，可近享公园中水景、树景，虽处于闹市之中，却又远离交通主干道的噪音，在闹市中觅得一份安静。出可享受闹市靓丽风景，入可享受闹中取静的休闲安逸。 地块价值研判 美丽的筼筜湖夜景 莲花公园一景 厦门闹市一景 1 地块SWOT分析 2 竞争力提炼 3 风险分析 4 定位方向 第二章：地块潜力属性 地块SWOT分析 第二章 S W O T O T S W O T 地块周边低端酒店过多，不利于本案形象定位； 城区中心，稀缺地段； 配套完善，交通便捷； 近邻莲坂、莲前两大商圈，人气与财气兼具。 莲花片区缺乏高档次、规模性的办公、酒店物业； 莲坂、莲前商圈逐渐兴起，磐基中心等高等酒店、写字楼物业对区域整体品质有提升作用。 宏观经济增速下滑； 酒店、办公项目考验投资者资金实力； 厦门日益增多的五星酒店加剧了竞争风险。 核心竞争力提炼 第二章 地块规划鸟瞰图 核心竞争力：稀缺地段+便捷交通+完善配套，打造城市中心五星级酒店 通过对地块优势资源和机会特征的分析和研判，可以判定本地块的核心竞争优势在于其极为稀缺的地段、便捷的交通、和完善的配套。本案可结合这些优势，利用自身的规模，打造区别于周边低中档酒店的五星级酒店。 本案地处厦门城市中心，距火车站仅3公里路程，地段极为稀缺。 定位方向 第二章 本次出让地块依托便捷的交通、完善的配套，打造区域五星级酒店及高档次写字楼，弥补片区酒店、办公项目的不足。 城市中心 稀缺地段 繁华商圈 价值高地 莲花片区人口密集，沿街商铺总多，且多以餐饮、娱乐等业态为主，已经形成厦门特色餐饮的代表区域。此外，地块临近莲坂、莲前等繁华商圈，随着这些商圈高档次、复合业态项目的增多，区域价值将继续提升。 便捷交通 完善配套 高档次酒店、办公项目对周边交通、配套要求高。本案交通便捷，周边汇集嘉禾