城市容积率确定的技术要点透视①.PDF

第 13 卷　第 1 期 人　文　地　理 V o l. 13,N o. 1　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1998 年 3 月 HUM AN GEO GRA PHY M ar. 1998　 城市容积率确定的技术要点透视① 查　勇　　刘彦随　　蒋建军 (南京师范大学地理科学学院　2 10097) 提　要　容积率是反映城市土地利用强度的一项重要指标。本文提出了利用大比例 尺航空像片测定现状容积率的技术路线和方法。对于规划容积率, 可通过逐层控制、地块 测算和因素修正的方法, 予以确定。 关键词　容积率　航空像片　城市规划 1　容积率及其确定意义 　　容积率, 或称建筑面积密度, 是指单位面积用地上的建筑面积。显然, 它是反映城市土地利用强度 [ 1] 的重要指标, 即容积率越高, 土地利用强度越大 。 1. 1　容积率与经济 按照容积率的概念, 容积率 F 可表示为: Sb F = Si ′ 式中Sb 为总建筑面积, Si 为某地块的面积。由于 Sb 即建筑总售价 P s 除以单位建筑面积售价 P s , Si ′ 即土地总价值 P l 除以单位土地价值 P l , 故上式变换为: P P ′ P ·P ′ s s s l F = = P P ′ P ′·P l l s l ′ ′ 由此可见, 在 P l、P l 和 P s 不变的情况下, 提高容积率, 对房地产开发者说来, 可获得更多的经济 利益。因此, 开发者总希望尽可能提高容积率。 1. 2　容积率与环境 容积率 F 还可表示为: Sb nj ·Sj = = = · F nj D Si Si 式中nj 为某建筑物的楼层数, Sj 为建筑基底面积, D 为建筑密度。因此, 容积率提高, 意味着要么 增加建筑密度, 要么增加建筑物的高度, 由此引起人口密度过大, 交通拥挤, 绿地和采光减少, 消防和 供水、供电困难等一系列