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嘉和城战略诊断 一、嘉和城概况 嘉和城是嘉和集团在建的大型旅游房地产项目，是一个集房地产开发、康体运动、休闲旅游度假、文化教育、工作生活为一体的最适合人居的大型高尚生态高尔夫温泉亲水小镇。 近年来重大事件 1、经济因素分析 （1）GDP 南宁市生产总值持续稳定增长，从长期来说南宁市的房地产行业还会持续增长。 但是，受金融危机影响，2008年GDP增速出现回落，对房地产行业造成一定的影响。 （2）消费价格指数CPI （3）居民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入是消费者购买力的重要指标。从2001年至2008年整个广西地区城镇居民人均可支配收入一直处于上升的势头 。 （4）居民人均消费支出 (数据来源于历年广西统计年鉴和广西国民经济和社会发展统计公报) (5)城乡居民储蓄存款余额 2001年-2008年南宁市城乡居民储蓄存款余额一直保持稳中有升，说明南宁市居民对储蓄带来的生活消费保障性作用仍较为重视。南宁市城乡居民储蓄存款余额走势图表明市场购买力在持续增加。 （6）固定资产投资 经济分析小结 2、社会因素分析 （1）人口总量 人口是构成房地产市场的重要因素。年末全市户籍人口达691.69万人，比上年增加8.18万人，增长1.2%， 其中市区人口263.89万人，增加4.12万人，增长1.59%。人口自然增长率8.46‰，比上年增加0.19个千分点。 相对平稳的人口增长维持了房地产市场的容量。 （2）恩格尔系数 国际标准： 据2008年广西统计年鉴显示，2007年广西城镇居民恩格尔系数为40.7%。说明我区城镇居民达到了小康水平。 3、政治、政策、法律因素分析 （2)金融政策 存款准备金率和贷款基准利率 2008年，央行五次下调存贷款基准利率，四次下调存款准备金率。 落实适度宽松的货币政策，保证了银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，促进消费，有利于房地产的健康发展。 (3)地方性政策 南宁市15条救市措施中，不仅有惠及购房者实际利益的购房优惠，还有诸如减免税费、缓交地价款等针对开发商的利好措施。这些政策大大缓解了开发商的资金压力，减轻了开发商的负担。 政策分析小结 产业环境分析框架 (1)产业趋势分析：南宁市别墅市场现状及特点 南宁别墅供需现状分析 受国内一线城市销售萎缩及价格下幅影响，买房 者观望态度严重，南宁楼市发展形势由供不应求转 为供大于求，市场需要消化大量的新增及存量商品房。 南宁别墅发展趋势预测 （2）产业竞争分析框架 南宁市别墅开发企业的五力模型 供应商 力量来源： ◆土地供应者 ◆建筑原材料供应商等 影响因素分析： ◆开发商对于土地的供给基本没有“发言权”。 ◆ 08年金融危机的爆发，使得整个建筑材料市场处于供过于求的状态，竞争程度激烈。 ◆其他供方，如广告代理、商品房营销代理和监理单位很多，而且行业进入壁垒不高，竞争激烈，规模和技术也参差不齐。 供应商分析小结 ★ ★南宁房地产别墅产业的整个上游供应商，由于本身行业进入壁垒不高，且数量成上升趋势，同时受到金融危机的波及，加剧了其竞争程度度，除了土地供应商外，其他供应商对别墅产业的议价能力不是很强。 行业内竞争者 行业内竞争者（续） ③产品特征和转换成本： 对与别墅而言，其标准化特征较差异化特征占主导，由于别墅的价格非常高，购买者的转换成本相当大，在某种程度上可缓和行业内竞争程度 ④固定成本和储存费用： 别墅的开发成本相当大，且销售周期很长，开发商为了尽快回笼现金会采取各种手段促进销售，使得别墅也的竞争激烈化。 ⑤退出壁垒： 别墅产业存在较高的退出壁垒，是加大产业内竞争程度的一个因素。 行业内竞争者分析小结 ★ ★综上所述，随着开发商利用手中储备的土地继续开发别墅楼盘，短期内别墅产业的竞争将愈演愈烈。 购买者 南宁别墅消费群体的界定： ◆按年龄分为：40—50岁的知识分子；40—50岁低 学历者；新一代30岁左右的富翁。 ◆按收入分为：年薪20万元左右且比较稳定，有车， 二次或多次置业，人数很少。 ◆购买力不足，多为中低端别墅的消费者。 ◆对别墅消费已逐步理性化。 购买者（续） 购买影响因素分析： ◆消费者信心： 普遍看好今后房地产市场的发展潜力，但是在短期有比较严重的观望态度。 ◆