对东郊花园进行SWOT分析-上海市房地产学校.ppt

上海市房地产学校 万金宝 房地产销售操作实务 对楼盘进行SWOT分析 资料序号：104（2-1-6-1） 一、课程导入 每组讨论后，派代表说出2个有利之处1个不利之处 二、课堂辩论 《林水美地苑》楼盘 好销的因素和不好销的因素 辩论题目 《林水美地苑》位于莘庄成熟生活圈内，南靠疏影路，北邻淀浦河，右依中春路。至地铁一号线，轻轨5号线莘庄地铁站仅3.1公里。 案例介绍 总建筑面积13万平方米 占地面积7万平方米 容积率为1.82，是高层建筑中较低的，因此幢距之间开阔，采光通风条件非常优越 小区绿化率为34% 由13幢层高为18层的高层住宅组成，每套住房建筑层高为2.9米，得房率相当高，每套达到83%左右。 案例介绍 小区配套十分齐全，设有幼儿园、会所、社区商铺、网球场， 淀浦河畔有50米宽的滨水坡景绿地，沿河设有漫步健身跑道。 小区现有停车位822只，其中20%为地上车库，80%为地下车库，住户数与车位数1：1。 《林水美地苑》交通也极为便利，至地铁1号线、轻轨5号线莘庄地铁站3.1公里。公交704B就在小区门口。七莘路上更有91、953、莘纪线等十余条公交线路。 案例介绍 《林水美地苑》生活用水和饮用水完全分离。优质水管体现对住宅细心的呵护。OTIS品牌电梯采用永磁电机驱动，具有节能、抑噪等卓越功效。 小区安全防范措施十分到位：小区围墙周界红外线报警，小区主要路口设有多个摄像探头，底层楼层设有红外线报警装置，小区24小时保安巡逻，入户门均装有可视对讲系统。 清盘房源价格较低， 均价大约在每平方米12000元。 由于清盘房源为销售剩余房源，因此面积偏大，楼层偏低。 最近二手房的大量抛售增加了一定的销售难度 ，房地产调控政策对楼盘的销售造成了一定的抗性 。人们对房价趋势的心理变化对销售也产生影响。 我们目前面临的机遇是莘庄地区土地已开发的差不多，一手房房源日趋减少 。《林水美地苑》是刚需楼盘，针对刚需客户促销 ，就可以抵御房地产调控政策对销售的影响，且淀浦河对面建造闵行公共中心，将利好该区域的繁华程度。 二、课堂辩论 三、讲解示范 SWOT的特点 优势和劣势是分析存在于楼盘内部的可以改变的因素； 机会和威胁是需要了解存在于楼盘外部的你无法施加影响的因素； 楼 盘 SWOT 分 析 常 用 要 素 归 纳 技 巧 S和W一般从楼盘位置、物业类型、地段、环境资源、生活氛围和配套、交通、建筑及规划设计、开发商、承建商、物业管理品牌、价格、现房及期房、投资价值来阐述。 O和T一般从物业供求，总体市场环境，周边物业竞争，房地产政策、市政规划、社区发展、消费者心理变化等来阐述。 三、讲解示范 1 找 出 楼 盘 的 SWOT 2 对 SWOT 进 行 策 略 分 析 策略分析方法 （1）发挥优势 （2）减少劣势（扭转劣势） （3）利用机会 （4）避免威胁（转化威胁） 发挥优势 广告促销方式，广而告之 林水美地苑价格便宜 通过各种途径吸引客户，现场参观,现场接待 利用机会 充分利用莘庄地区新房比旧房少的机会，对林水美地苑清盘销售； 制作闵行公共中心效果图，发布闵行公共中心开工和完工的规划，来展现林水美地苑的升值前景。 避免威胁 利用刚需楼盘特点 本项目所在区域位置价值彰现，为传统的高档住宅区。 临近龙东大道主干道，部分临行别墅住宅将受到噪音干扰。 小区建筑设计由美国著名建筑及室内设计师葛·乔治先生担当，建筑风格为维多利亚风格，别具一格。 小区环境优美，容积率仅为0.2％，绿化率达到63％。 项目规模比较小，难以形成规模优势。 开发商开发经验不足，品牌知名度不高。 品牌开发商开发的别墅项目已分流了部分客户，并与本项目形成下面竞争。 小区内配套十分齐全，建有功能齐全的会所、网球场、儿童娱乐区，停车位 也配套到位。 小区外配套缺乏，生活便利性不高。 政府对该区域的规划定位，有利于区域的繁荣发展。 公交、地铁不够便利。 室外和室内装修上独具匠心，体现珍贵品质，每套别墅半地下室的桑拿房和 视听室装饰可以说是别树一绝。 国家对别墅用地的限制，彰显了该项目独幢别墅的珍贵性。 国家不断出台来历的房地产调控政策，未来影响加剧。 人民币汇率的持续升高，推升了境外买家购买毫宅的欲望。 找出楼盘的SWOT 发挥优势 发挥地段价值优势，充分渲染与东郊国宾馆、张江高科园区为邻的优势； 运用维多利亚风格的深厚底韵，挖掘英国贵族奢华的生活方式； 利用小区环境好、室内外装修独具匠心的优势，抓紧样板房和样板区域的建设，通过各种途径吸引客户到现场参观，通过现场接待的方式，展现东郊花园的卓越品质； 扭转劣势 临街围墙周围种植浓密的树木和安装隔音板的方式，消除噪音干扰；突显贵族的精致私密生活来淡化规模效应； 利用小区内配套齐全的优势来掩饰小区外配套缺乏的 弱点； 高档