坚持物业承接验收制度是实施物业管理的重要环节.doc

坚持物业承接验收制度是实施物业管理的重要环节　　一、物业接管验收的概念 　　物业承接验收制度是《物业管理条例》七项重要制度之一，是物业管理工作的基础和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。 　　《物业管理条例》第二十八条规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。明确规定了物业共用部位、共用设施设备在物业交接时必须经过物业企业的查验和交接。 　　什么是物业接管验收？是指物业企业在承接物业时，进行的物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。 　　承接验收不同于竣工验收，它是由物业企业依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业时进行的验收，接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且供电、取暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认，同时接收相关资料。尔后，由物业企业依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养责任。 二、物业承接验收中存在的问题在现实物业管理中，物业承接验收往往没有引起足够的重视，要么不经过物业承接验收接管物业，要么物业承接验收流于一种形式。留下很多隐患和问题，也是物业管理中矛盾和投诉的引发点，目前主要表现在以下几个方面： 　　1、个别开发商为追求效益的最大化，赶工期、偷工减料，施工不讲规范，安装不符标准，竣工验收粗制烂造，在不同程度上存在为追求加快资金流动，早日收回投资，忽略对物业建设质量的监控和对确保物业的投入。在竣工验收时，他们往往争取表面形式，私下内部处理和对外风险转移，发包给一家急于要项目的物业企业，使物业接管验收形同虚设。 　　2、由于“建”、“管”不分的体制决定，物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商，当开发项目存在问题时候，处于不平等位置的物业管理企业和建设单位不能进行正常的承接验收，有的甚至连合同都不签。很多应由开发建设单位解决的矛盾和问题，诸如质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等，都推给物业企业，造成开发商、物业企业对业主投诉相互推诿，问题不能得到及时解决。 　　3、一些物管企业行为不规范，在行业普遍亏损的情况下为求生存，片面追求扩大规模，一味满足开发商的要求，有的企业不规范竞争，任意“杀价”，低价进入，存在“先接下来再说”的思想，不认真进行物业承接验收就签订合同，留下很多隐患和潜在问题。 　　4、法制意识较差，对物业的承接验收的重要性、复杂性认识不足。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题，有些往往在业主入住后才暴露出来，带来产品的质量责任、施工安装责任、管理维护责任不清，纠纷多，投诉多、业主和物业企业的合法利益没受到有效保护，业主怨声载道，物业管理企业代人受过。 　　三、搞好物业的接管验收应该注意的问题 　　物业的接管验收是在工程竣工验收合格后进行，物管企业可参加竣工综合验收。工程竣工验收是施工单位向建设单位移交物业，按照国家标准进行抽样和试验检查的验收方式，而物业接管验收是建设开发商向物业管理移交物业，按业主入住的使用要求进行检查、查验的一种验收方式，把握验收的内容和重点是物业验收不可忽略的问题。 　　物业接管验收大致分为现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等方面的工作。 　　(一)、首先建立健全项目接管验收的组织与机构，根据分类建立不同专业人员的验收小组，制定和安排物业的验收，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。 　　(二)、掌握和熟悉现场验收的主要项目和重点，掌握和明确验收的主要内容，是搞好验收的重要方面。在现场验收中根据物业项目的不同，大致应该掌握以下重点内容和分类： 　　1、土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水;地面有无气鼓及渗水、开裂;消防门、通道、楼梯等有无问题。 　　2、装饰工程:包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面(装饰、涂料、玻幕)公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。 　　3、供配电系统:包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等。 　　4、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。 　　5、电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。 　　6、空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及