《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响(五).doc

《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响(五) 　　不动产登记以依申请为原则，依职权为例外。通常由申请人启动登记程序，登记后不动产权利产生排他或对抗性，登记正确自然保护了当事人的合法权益，但如果登记错误则会侵害真正权利人的合法权益。为提高登记的准确性，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）除规定了登记审查要进行书面材料的查验外，还规定了可以实地查看的类型、可以进行权属争议的调查。对于申请材料需要查验的内容、实地查看的登记类型，《条例》作出了明确规定，但对于什么情况要进行权属调查只是原则性地规定。对于审查人员来说，如何适度调查才能认定尽到注意义务呢？这也是登记实务部门长期以来所思考的问题。调查的范围和边界是什么？如何与高效便民的登记原则相契合？ 《条例》第十九条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。这条给出了调查的事由和调查的对象。调查对象即申请人、利害关系人，有关单位要按照本条规定配合调查。但如果被调查人不配合，《条例》并未规定相应的后果。被调查人如果是难以找寻的第三人或与申请人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有关单位，则将使登记机构的调查工作难以进行，或即使调查也很难得到一个公正有效的结果，甚至会导致登记无法完成而造成对申请人的权益无法及时保护的后果 尽管法律法规没有明文规定不动产登记的性质，但学术界的主流观点认为不动产登记是行政确认行为，登记依申请而为，没有创设新的法律关系。登记机构只是将民事主体之间已经形成的债权法律关系或物权法律事实如实登记于簿，从而发生物权公示效力，这是一种羁束性行政行为。对于这种性质的行政行为，登记机构基本忠实于当事人的申请，只要申请内容符合法律法规规定，不应该更多地调查民事法律关系产生的真正原因，民事法律关系产生的纠纷由民事主体自行承担民事法律责任，条例第十六条规定也充分说明了这一点：当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。是否是真实的权利来源、是否存在与他人有利害关系，这都建立在当事人诚信地提出申请之上，如果当事人刻意隐瞒本该告知登记机构的，将影响登记后果的事实，则其终将承担相应的法律责任。此外，从现有登记工作时限最长30个工作日要求、服务效率、行政资源配置情况（在编登记人员业务能力差异较大和人员紧缺）等方面来说，登记机构无法做到对权属争议的全面性、实质性调查 但既然《条例》作出了这样的规定，赋予登记机构可以调查的权力，那如何利用现有条件行使好这一权力值得深思。另外，从登记簿的公信力方面考虑也要求最大限度地提高登记准确性和登记公信力，所以登记机构应该尽其所能防止错误登记的发生，尽可能使登记的权利都做到明晰无争议。笔者认为，可从以下四个方面履行调查职责 第一，要以职业经验识别一些容易产生权属争议的登记业务。由于各地交易市场管理手段不同，加上市民依法维权水平、诚信度不同，因此哪些业务容易产生权属争议各地不尽相同，这要根据当地实际情况予以把握。但比较共通的较易发生权属争议的登记业务有涉及小区共同利益的配套用房、涉及家庭关系的房屋继承、涉及年长者赠与或出售的二手房、涉及融资需要的现房抵押、涉及长年未决的历史问题房屋登记。对于这些业务，为减少登记以后可能产生的权属争议，登记机构应考虑周全，要求当事人提供足够的能支撑其取得权利的证明，多尽一份注意义务 第二，要善于在询问、收取申请材料中发现问题。是否存在权属争议，除了利害关系人事前事后提出异议外，主要有赖于当事人提供的申请材料和他们与受理人员之间的问答内容。受理是初步审查的环节，在受理的查收申请材料过程中，受理人员对于上述容易引起权属争议的登记类型，不仅要做到收件齐全、符合法定形式，还要特别关注各材料之间的关联性和匹配程度，如发现存有异常，一方面要调阅已有档案资料进一步核对，另一方面应当加强询问。询问申请人也是调查的一种方式，如询问内容映证了材料之间缺乏应有的关联性或存在其他破绽，则应不予受理并告知理由或要求其补强书证 第三，实地查看中发现问题后及时现场调查。并非所有登记业务都要实地查看，而《条例》列出的可以现场查看的登记类型都是较为复杂的业务。虽然实地查看主要解决标的物的物理状态是否与申请内容一致的问题，但在实地查看过程中也会涉及权属争议的问题，如宅基地房屋的首次登记，如果仅凭当事人提供的材料可能远远不够证明其合法来源，是否超占土地、是否超面积建设、邻里之间的界址点是否清楚，这些可以在实地查看时询问房屋相邻的居民。再如开发商建造的小区，其申报的全体业主共有公建配套用房如果与现场不符，或按有关批文应是停车场的现场被改作商业用房，一旦发现这些问题应当要求开发商提供现场改变的合法证明，否