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土地一级开发投资策略与投资效率研究 　　摘要：生命周期理论告诉我们我国房地产业逐渐进入成熟期，土地一级开发的未来风险因素增多，时间维度不可控性更加显著。本文以地方政府城投类公司为例，以经济学相关工具去分析土地一级开发中的问题，透过现象看本质，提出解决问题的财务策略，以实现土地一级开发的有效的投资效率 关键词：土地一级开发 投资策略 投资效率 一、前言 过去的十几年，房地产业成为拉动我国经济发展的主要力量。然而，过高的房价打压了中国制造业和文化产业，压缩了消费者的消费能力，成为了消费拉动经济发展模式的负能量，也使得地方政府形成“土地财政”，造成在其他方面的“不作为” 2015年3月31日，国务院总理李克强在接受英国《金融时报》采访时谈到：“我们将对中国房地产市场采取多种措施，因地制宜，因制施策，加大保障房建设，保持平稳健康发展，既要鼓励自主改善型需求，也要防止泡沫。我们需要找到平衡点，进行调节”。从经济学角度剖析，就是发挥市场在资源配置中的决定性作用，改变以往市场在资源配置中的基础性作用，改变过去政策在市场中的“无形的手”的作用;另一方面，给我国经济结构调整一定的时间和空间，使我国经济全面“软着陆”。由此可以看出，无论是土地一级开发还是土地二级开发，未来都面临着市场的考验，都需要掌握好市场经济规律，在此背景下对土地开发的投资策略与投资效率进行研究显得尤为必要和迫切 二、土地一级开发面临的问题 （一）什么是土地一级开发 土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为 （二）地方政府城投类公司土地一级开发中面临的问题 从土地开发业务的发展情况看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，呈现出“政府主导、市场化运作”的局面。多年来，在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，地方政府想法设法大力推进土地一级开发的市场化进程。不少土地二级开发企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入土地一级开发的企业多年来呈递增趋势。但是，近一年多来随着土地二级开发市场的降温，一些地方的土地一级开发市场“相对萧条”，目前的这种形势，对从事土地一二级连同开发的房地产企业而言，不存在土地一级开发的单独投资策略与投资效率问题;但对于地方政府城投类公司来说，土地一级开发是其主要产品，土地二级市场的下行，使得其主要产品――“熟地”不能按期望的价格进行有偿出让或转让，甚至出现“底价”也无人摘牌的情况，一定程度上陷入了经营困境。同时，由于土地一级开发项目本身时间跨度大、未知风险因素多，也使得土地一级开发的时间维度不可控，要实现土地一级开发项目的预期目标难度增大。随着我国房地产市场的逐渐成熟，需要我们以经济学角度去分析土地开发中的问题，透过现象看本质，采取针对性的财务策略解决问题，以实现土地一级开发的最优投资效率 三、基于产品生命周期理论对土地一级开发的分析 20世纪70年代，产品生命周期的财务策略模型为我们提供了研究产品生命周期各阶段财务职能的全面视角。该模型将产品生命周期划分为五个阶段：初创期、推广期、成长期、成熟期和衰退期。产品生命周期作为一个战略管理计划工具，其各阶段的不同财务特点和投资资金的需求要有与之相适应的财务策略支持， 以有效获取最大收益和 规避风险，最终实现最大的投资效率。房地产也是一个商品、一个产品，土地一级开发的产品是“熟地”，土地二级开发的产品是“房子”，笔者认为都可以用生命周期理论去分析其生命特征 从全世界范围来看，各国的市场经济建设水平及市场完善程度不同，房地产市场化制度建立时间也不同，呈现出了符合生命周期理论的成长过程。从产品的成长期到成熟期的过渡特征来看，此期间产品吸引大量投资，到成长期的后期呈现了过度投资，出现产品泡沫。比如美国是市场经济建设最早、房地产业发展较早的国家，上世纪20年代中期美国出现房地产泡沫;日本市场经济的发展相对美国较晚，上世纪80年代发生房地产泡沫危机。生命周期理论告诉我们，产品泡沫是产品从成长期走向成熟期的表现。在我国，十一届三中全会后才开始市场经济建设，而房地产成为商品也只有十几年的时间，房地产对于我国是“新产品”，土地一级开发的“熟地”亦是新产品。经过十几年的发展，房地产的开发逐渐走向熟期，在此转变期间房地产出现