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土地管理及房地产开发经济内在联系 　　摘要：本文旨在挖掘土地管理与房地产开发经济的内在联系，为房地产开发提供借鉴 关键词：土地管理；房地产开发；经济发展 中图分类号：F20；F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-01 房地产开发是一项庞大的项目，它与社会各个方面的联系都非常紧密，企业还应保证开展项目合理合法、符合法律规定，同时应与开发地的民风民俗、文化等相结合。目前我国相关制度尚不成熟。笔者在文章中结合房地产开发阐述了土地管理制度的现状，以期为企业的房地产开发事业提供借鉴 一、理论基础 （一）制度环境 所谓制度，就是企业想要在当地发展，就要达到当地对企业的各方面要求，如投资要求、经营要求等。一般来说，制度可分为正式制度和非正式制度。当地的法律和政策就是正式制度，外资企业要想立足于当地，在名义上必须遵守正式制度。正式制度缺点在于实施过程中得不到很好的完善，因此暴露出了很多问题，例如：信息流通形式混杂、合约不能在真正意义上保证签署双方的权益等。非正式制度又可称为潜规则，在一定程度上表现了当地的现状，包括社会现状、政治情况等，在这个制度下，官员腐败、群众态度等都可以有所体现 （二）战略反应方式 我国现有制度环境比较多变，因此给相关企业的发展带来了很多困难。这时企业应该思考应对措施，选择顺从或是反对，只有明确企业自身观念，才能进一步作出反应。根据相关文献可知，划分企业抵抗压力的程度一般是在顺从、妥协、回避、藐视和操控这五个层面上，这五个程度又可划分为十五种反应方式，每个?用娓魅?种 企业对于制度的态度是可以预测的，通常可结合“制度观点”和“资源依赖观点”，在根据上述分类，即可明确企业的战略选择。企业在发展过程中需要应对诸多问题，面临多方面的压力，因此当制度压力来临时，企业会适当地进行反抗，这是一种良性互动。国外学者奥利弗将企业对于制度压力的反应方式划分为十种，但需注意的是这十种反应方式是指在某些情况下 二、土地管理的制度环境变迁 （一）法律环境 法律不可违背，在我国法律是正式制度的一个方面，因此企业必须遵守，在名义上不可违背。但这也不是绝对的，事实证明相关法律环境仍然有待改善。早在2000年我国就对房地产企业进行了规定，相关法律也已形成。从那时起房地产企业就有了规范，法律可以对其进行制约，但是实际上在工程施工部分，相关法律的不成熟性就有所显露。其中，问题最大的一个方面就是取得土地的方式。在那时，只要企业和政府进行协商，只要达成共识企业即可拥有土地，不难看出其中存在的巨大漏洞。企业所在地区的官员权利巨大，有权对土地进行出让，并没有具体的要求，因此企业是否规范等都无从了解。这个问题一直持续了较长一段时间，直到2004年地方政府对政策做出了改变，制定并发布了土地出让的相关政策。经营性土地不再是通过政府官员和企业双方私自转让，而是需要进行招标拍卖挂牌出让，这一改变对于我国房地产发展具有重大的现实意义。我国对于相关的法律规定的建立、修改，不仅体现了制度的成熟，也体现了国家的进步。制度成熟的目标不可能在一段时间内达成，这需要一个过程，因此可以说制度需要逐渐成熟。所谓的制度成熟，也就是法律更加完善，规章制度更加完整，有利于应用于市场。私有财产概念是从2004年开始逐渐形成的，从那以后房地产开发事业就不像早些时候那么简单了 （二）政策环境 从20世纪90年代开始，我国对税收进行了改革，除去中央的税收要求，其余经费均被纳为地方经费。地方政府可以通过转账土地使用权等方式获得自身财政支持，因此地方政府对于企业的房地产开发事业非常支持，这从另一个方面也促进了地方政府与房地产开发企业的合作。在沿海地区，地方政府实行的土地政策大多相似，“筑巢引凤”就是其中一个极具代表性的政策。在这些地区，地方政府极力支持房地产开发企业，大量农田成为了开发区 至2007年，为改善土地市场混乱和投资力度过大问题，地方政府对这一现状进行了宏观调控，国家于2007-2010年间提高了银行的利率。可以看出，2007年之后发布的各项政策对于房地产开发影响较大，加大了对闲置土地的清理力度，对超出合约动工日一年还尚未开发的土地征收“土地闲置费”，对超出合约动工日两年还尚未开发的土地，“无偿收回”土地使用权，并且加强对建设用地供应和土地价格变动情况的监测分析，制止土地囤积的行为 三、土地管理的制度环境对房地产企业战略选择的影响 （一）遵守 近年来，我国的正式制度逐渐完善，相关的法律条文出现，比如采购法的建立，公共工程招标有标单的要求，企业只能开始按规范要求进行投标；其中，制度化对企业取得土地来说，影响最大，房地产企业必须开始面对我国的土地使用规定，遵守越来越