工业用地1般因素(2015.3).docVIP

(一)一般因素分析 一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，估价对象所在区域工业用地的土地价格主要受重庆市的城市资源状况、社会经济发展状况、不动产市场状况、产业政策及城市发展规划等方面的影响，由此本次估价对象的一般因素分析按重庆市的状况说明如下： 1、城市资源状况 (1)地理位置 重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽，全国统筹城乡综合配套改革试验区。 重庆是著名的“山城”，在地貌构成上，地形高低悬殊，地貌结构复杂，加大了基础设施投资；长江和嘉陵江流经整个重庆，一方面交通受到一定限制，给房地产的开发带来一定影响，另一方面因两江优势对沿江的土地有正面影响，总体来说，重庆市的房地产建造成本比其它大城市高。 (2)气候、水文 重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。区域内水资源丰富，有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等，水资源丰富。 (3)土地资源重庆市土地总面积8.24万平方公里折合，农用地616.34万公顷占土地总面积的74.85%人均耕地0.084公顷建设用地52.86万公顷，占土地面积的6.42%建设用地以外延拓展为主，用地规模未利用地154.万公顷占土地总面积的18.73%可开垦为耕地的后备资源匮乏，且分布相对集中可开垦为耕地的3.29万公顷，占未利用土地的2.1%。在可为耕地利用地中，有1.61万公顷集中分布在开发难度较大的黔江开发区。2014年，工业经济发展告别高增长时代，步入“新常态”。为改善实体经济发展环境，全市在“稳增长、促改革、调结构、惠民生”方面采取了一系列措施，政策效应逐步显现，全年工业经济保持了平稳的发展态势。 全年，全口径工业总产值突破2万亿大关，达21520.41亿元，比上年增长14.0%，全市规模以上工业企业实现总产值18722.51亿元，增长14.6%。全市规模以上工业增加值累计增速达12.6%，高出全国平均水平4.3个百分点，排名全国第一；规模以下工业实现增加值(含个体)926.94亿元，比上年增长11.1%，增速位居全国第四。全口径工业增加值增长12.3%，占全市GDP的36.3%，对重庆经济增长的贡献率为43.1%，拉动全市GDP增长4.7个百分点。随着全市工业进一步复苏，工业经济保持稳定增长，支撑地区经济健康运行。 （3）工业基础设施条件不断改善 重庆工业的物流、能源保障等支撑条件得到进一步改善。团结村获国家批准配套建设保税物流中心,全市水陆空已形成三枢纽、三口岸、三保税区三个“三合一”的开放平台，同时“渝新欧”的箱公里运价从开通时的1美元逐渐降至今年的0.6美元。能源要素保障支撑有力。全年全市电力供应正常，没有发生拉闸限电，全社会用电量867.20亿度，比上年增长6.6%，其中工业用电量562.11亿度，增长9.1%。全市天然气消费量81.63亿立方米，增长13.7%，其中工业用气51.00亿立方米，增长18.9%。 (4)交通条件日益优化 重庆是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展，现已实现了江海联运,全面完成8小时重庆通达工程半小时主城畅通工程。规划三环十射三连线渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路江北国际机场扩建、万州五桥机场黔江舟白机场重庆打造成为西南地区国际航空货运枢纽。公顷亩主城区出让工业用地176宗1268.40公顷（19026亩），出让价款73.34亿元，同比分别增加17.4%、19.3%；土地单价39万元/亩，同比上涨1.7%。 累计交易地票万亩区县、乡镇和行政村土地流转三级服务体系农村土地交易所通过票交易，开辟了城市反哺农村的新途径重庆市城乡总体规划2007-2020年重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽2013年9月13日至14日，中共重庆市委四届三次全会关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见在过去“一圈两翼”区域发展战略基础上,综合考虑人口、资源、环境、经济、社会、文化等因素,将全市进一步细划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区。前三个功能区域构成今后重庆的大都市区,是城市群、城市组团发展和产业布局联动的概念;后两个功能区域是重庆的大生态区,主要为了在发展中加强生态保护、在增强生态涵养中加快发展。至此，重庆区域发展战略迈入4.0时代经济发展走在西部前列，加快建成西部地区