透过美国看中国房地产的发展规律和历史机遇.ppt

万科高速发展的原因 03年之前，万科买地，建设，出售的传统模式制约了其发展。 现今在宏观调控、政府打压的情况下，万科发展速度已经超过了50％。如果房地产市场状态在未来保持基本稳定，十年规划的目标可以提前完成。 十一、中国贸易顺差对房地产的影响 当前房地产市场价格过高的一个重要原因即为热钱的大量涌入，热钱的涌入看中的是人民币较大的升值空间。 中国持续的高额贸易顺差加大了人民币升值的压力，人民币升值的趋势是必然的。 中国周边国家如越南、老挝经济发展开始升温，投资环境和投资潜力与日剧增，存在较大的升值空间。 当人民币升值到拐点，热钱投资人民币市场获利空间小于投资其他国家时，热钱的趋利性将会集体抽离中国市场，房地产行业将会迅速降温，房价将会大跌。 * 道然 * 道然 * 道然 透过美国看中国房地产的发展规律和项目定位 深圳市道然企业管理顾问有限公司 演讲者：任辉 * 万科2000年以来的销售额及其发展趋势 预测2007年达到400亿 领跑的万科 战略思维的重要性 美国房地产的研究 未来十年中国房地产发展空间 未来十年土地政策的研究 房地产市场的市场细分 世界５００强研究 中国房地产行业核心竞争能力和发展方向 战略整合 万科集团管控的发展历程和趋势预测 房地产实操流程 中国贸易顺差对房地产的影响。 目 录 * 地价10亿元：拍卖价9.7亿元＋契税3000万 内部收益率8％ 项目本身盈利能力差，主要是土地增值带来盈利。 别把万科当神，它只是更接近规律，万科一旦背离规律也会被市场抛弃！ 万科坂雪岗项目 领跑的万科 * 广州富力无意中走上正确的道路，却又走上错误的道路。其在珠江新城的购地严重影响发展，要么是用5-8年的时间来消化、解套。 丧失了成为最大中国房地产公司的机会。 1. 规律有什么用？ 步履沉重的富力 * 学习的标杆 80年代 SONY 90年代 新鸿基 02、03年 国外 韩国、日本 主要是大财团，内部收益率低7％-8％万科平均10％ 香港、新加坡 跨地域能力差 美国PULTE 内部收益率18％，市场份额是4.5％。美国行业平均是11.4％中国平均是25％-30％，主要是获取土地不透明 2. 如何寻找房地产的规律？ 万科与美国房地产公司数据对比 市场占有率 房地产市场收盈率 房地产公司内部收盈率 Pulte home 4.5% 11.4％ 18％ 万科 1。25％ 25-30％ 10％ Pulte home公司市场占有率如此高，其内部收盈率还能是市场收盈率的1.6倍。 万科公司的市场占有率很低，其内部收盈率却只是市场收盈率的1/2到1/3 学习的标杆 * 万科发展模式 可以这样评价万科：在中国未来10年其它房地产公司已经没有超过万科的机会，万科的对手只有一个那就是万科自己。 万科从1988年成立到2004年16年期间，一直处在探求房地产发展规律和试错阶段，主营业务收入从未超过86亿。 在制定并实施10年发展规划的战略部署的同时找到符合房地产发展规律的道路后，万科开始进入高速增长时期，在十年之内平均每年至少以100亿的增度发展而且没有风险，05年、06年万科集团已经超过战略的预期。 其他公司失败的原因 绿地失败的原因：核心竞争力偏向外部环境，如政治背景，拿地优势。 顺驰失败的原因：没有合理的长期规划，管理理念缺乏长远考虑。 富力发展的缺陷：战略发展出现错误。脱离了以前正确的发展道路。 万科成功的原因 符合房地产发展的正确规律；提升自身核心竞争力，以战略研 究，制度、流程的标准化为企业发展的前途。（沿海地价高，把战线逐步往京广线迁移；把分公司的标准化优秀的内容强行推广到全公司；对各地区土地上升的空间进行测算） 良好的纠错机制 万科解决问题的思路：在业务发展的上升过程中，预测将在下降时期间出现的问题，可以将问题发生的损失减低到最小甚至杜绝问题的发生。在下降时期预测上升时期的问题，可以保证企业更快更健康的发展。因此可以保证企业的发展趋势始终向上。 业务发展水平 时间 万科：上升时期考虑下降时期的问题；下降时候考虑上升时期问题。（红色所示） 一般：问题出现了才考虑解决问题的办法。 万科的纠错机制 持续的上升趋势 战略思维的重要性 美国房地产的研究 未来十年中国房地产发展空间 未来十年土地政策的研究 房地产市场的市场细分 世界５００强研究 中国房地产行业核心竞争能力和发展方向 战略整合 万科集团管控的发展历程和趋势预测 房地产实操流程 中国贸易顺差对房地产的影响。