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我国住宅商品房将逐渐淡出投资品市场 张 望 随着新“国八条”的出台,以及上海、重庆推出房产税试点,2011年我国房地产调控进一步收紧。虽然目前房地产价格仍处于高位，房地产价格对于绝大多数人来说依然过高，房地产泡沫仍未有效挤兑，但是在不断加大的调控措施下，未来涉及广大百姓利益的住宅商品房价格将会出现平稳迹象，住宅商品房也将逐渐淡出投资品市场，商品房价格总体走势将回归到与区域经济增长、居民可支配收入增长相匹配的状态。2011年，住宅商品房价格将出现明显拐点，房地产调控长期来悬而未决的价格泡沫问题也将成为历史。主要基于以下三方面判断： 一、必威体育精装版的限购令已成为所有调控政策中的最具有杀伤力的措施，在没有寻找到新的替代政策措施前，限购令不会取消。进入2011年后，调控政策进一步收紧。一是上海、重庆出台房产税试点，房产税试点终于尘埃落定。预计，房产税试点改革可能在一年内扩大到北京、广州、深圳等一线城市，在5年内将在全国重点城市普遍推开。房产税能否实现抑制房价高涨的初衷，成为两市方案公布之后最受关注的问题之一。从各界的分析判断看，房产税不可能一下子把高房价压下去，但会遏制炒房。至于房产税试点征收范围实际覆盖范围多大，最终能否得以足额顺利征收，多大程度影响到房价，让住房消费回归理性，各界都在拭目以待。重庆和上海试点房产税改革，具有很强的示范作用。虽然只在两个直辖市试点房产税改革，但是对全国投机性购房者，尤其是炒房客有着很大的警示作用，有利于房产消费、投资回归理性。二是出台新“国八条”。截止2月5日，根据“国八条”的必威体育精装版要求，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。根据有关部门研究估计，按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国的范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预可能也会带来一定的副作用。一些言论甚至认为这是回到计划经济时代的倒退等等。虽然该政策在市场中显得有些笨拙和机械，其是否科学合理，是否会扭曲市场配置商品房的资源暂且不论，就目前各项政策措施看，对于抑制投机和投资的限购令作用最大。因为该政策直接限制了大量的投机和投资资金进入，从各地房地产中介反映情况看，该政策直接导致了成交量的冰冻，各种需求同时受到限制，尤其对购买多套房以上的，具有抑制投资和投机需求的立竿见影的效果。 至于房产税，是否能有效抑制投机和投资尚需要观察，因为税收的具体实施涉及的征收效果及配套政策上，同时，在一些大型中心城市，大量的住房需求是否会导致税收转嫁到租金和其他购买者头上也需要观察。至于其他的政策如买卖年限、二套房的贷款成数提高，三套房的限贷等政策，其效果仍有待观察。所以，在没有有效找到更有效的调控政策外，限购令绝不会随便取消。 二、目前的调控政策思路虽然依然处于探索阶段，但已经开始触及房地产背后的深层次问题，住宅商品房的准公共产品可能进一步明确，资本属性将趋于弱化。回顾我国房地产市场化改革及历次调控以来房价不断上涨的历史经验，主要和至少存在两大深层次问题。 一是从需求方面看，我国收入差距的扩大化，造成了我国房地产市场购买能力的差距扩大化，是收入差距扩大化问题在房地产市场的反映，是房地产市场的“马太效应”。这就是通常人们议论的财富积累中“二八现象”的负面效应，即财富积累中20%的群体掌握了80%以上的财富。这是导致房地产市场中投资需求不断增加，价格不断拉高的重要因素。中国贫富差距在不断的扩大是一个不言而喻的事实，存在穷者愈穷、富者愈富的“马太效应”。解决收入分配以及收入差距扩大问题，不是本文探讨的内容。本文只是分析收入差距扩大对房地产市场的负面影响。以目前我国居民储蓄看， 2010年6月末，储蓄存款本外币已经达29.2万亿人民币，如果按照“二八现象”分析，20%的高端客户中，掌握了24万亿存款，其释放和潜在的购买力是主要是奢侈品和投资品，其中房产是其中一个主要的投资渠道。据业内分析，目前市场普遍的购房者中，70%为二次购房，主要包括改善型与投资客，而购买三套以上的需求投资客比重快速增加。换句话说，银行储蓄存款中，大部分高端客户拥有三套以上住房。又根据胡润对2009年中国富豪的调查，全国已有82.5万个千万富豪和5.1万个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。北京市富裕人士最多，分别有14.3万个千万富豪和8800个亿万富豪，广东排名第二，上海排名第三。千万富豪中除了商人、高收入人士、股票投资者外，就是炒房者。拥有的多套房产，在过去几年内升值很快，个人资产快速膨胀，而这种资产的增值和膨胀，是以牺牲和侵占广大中低收入阶层的基本住房利益而实现的。所以