房产企业行业税收专业化风险管理的实践与探索.docVIP

房产企业行业税收专业化管理的实践与探索 近年来，随着企业的产业结构、区域结构等发生重大变化，税源规模和结构也随之发生 了深刻变动，税源跨地域、跨行业、跨模式、超流动的趋势日益明显，特别是房产行业，随着城市化进程的不断加快，房产行业蓬勃发展，其在国民经济中站的比列越来越高，税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，而且产业链最长,直接带动19个产业，间接带动40多个产业。存在“房地产业兴、则各业兴；无论是税收总量还是增量贡献率，其他行业均难以“望其项背”。尤其是房地产行业涉及的税种多，征收管理难度大，税源控管存在较多薄弱环节，特别是一些不法房地产商为获取高额利润，想方设法在纳税上做文章。因此，传统的税源管理方式与之不相适应，必然要求税收管理要摒弃传统的理念、方式、方法，探索建立与之相适应的新的税源管理方式。 2009 年，随着我国税收征管形势的不断发展和征管改革探索的不断深入，全国税收征管和科技工作会议提出要建立“信息化、专业化、立体化的税源管理体系”，拉开了税收管理模式变革的序幕，积极开展以税源专业化管理为核心的税收管理模式的探索和实践，并且取得了积极的效果。税收管理模式的变革必然会带来税务机关、税务人员在岗位设置和工作职责上变动，同时，税收执法风险环节和风险点也随之发生了变化，给防范和化解税收执法风险带来了新的课题。 下面就我局房产行业在税收征管中的实践谈谈个人看法，并就新形势下针对该行业税收专业化管理进行一些探索： 我局房产行业征管现状 （一）房产行业税收收入基本情况 大体情况说明一下，税收完成情况，占区局整个税收比例。分析 （二）房地产企业基本情况 经调查，我局房地产开发企业开发销售周期较长，从开发到商品房的整体出售完毕，一般需x至x年，甚至更长时间，而且大多数房地产企业存在楼盘已经开始销售乃至已经交付使用，但尚未办理竣工决算的情况。其售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。纳税人在销售不动产时，均采用收取定金或预收款方式预售期房。从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。 （三）房地产行业征管基本情况 依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、城建税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税，实际上涵盖了所有的地方税种。 我局目前对房地产企业主要以企业自行申报和税务机关日常检查相结合，按房地产一体化管理要求，税收管理员归集基础资料，建立相应管理台帐，对房地产企业进行动态监控和管理。 二、存在问题 房地产业的发展，增加了税收收入，其缴纳的税收总额呈现出强劲的增长势头，在税收收入起到了支柱税源的作用。但由于房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算复杂，且纳税方大多财务核算不健全，房产行业的发展与税收的发展不均衡。虽然国家税务总局出台了一系列房产行业税收征管办法,并实施了税收一体化管理,在一定程度上提高了该行业税收征管效率和水平。但在实际税收征管中仍然存在一定问题： （一）财务核算不规范 一是建账不规范。多数房产企业纳税人未按财务会计制度规定建立健全财务核算体系，会计科目设置不全，会计核算简单化。 二是隐瞒收入。财务核算不及时，未按会计制度规定的收入确认时间及时确认收入，及时申报纳税。具体表现为：（1）以未取得售房许可证为由，对收取的定金，未按预收帐款处理，隐瞒销售收入。（2）“预收帐款”不及时结转销售收入或不结转预期利润。（3）以假代建、真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款。（4）拆迁补偿收入不按规定确认收入。（5）银行按揭贷款资金不及时结转收入。（6）委托销售房产不按规定确认收入。（7）坐支售房款，少计销售收入。（8）以假联营将房地产对外投资入股分得利润而偷逃营业税、房产税。（9）以假承包经营而达到少缴营业税及其附税和房产税。10）税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。 三是不开具建筑安装专用发票和房地产销售专用发票，以自制或购买的收款收据收取售房款，混淆和隐瞒应税收入。 四是购房打折优惠未按规定计算税款。为加速资金回笼，在房地产销售过程中，房地产开发企业会采取一定的优惠折让或折扣措施进行房产销售，往往合同签定的购房资金大于企业实际销售收入，企业没有按规定在发票上专门反映销售折扣或折让情况，而是直接以取得的实际收入入帐，计算税款。 房产行业专业化管理的必要性 所谓“专业化”，就是在税源管理上突破现有按属地、划片管户的单一方式，根据税源的实际情况和管理的不同特点，优化人力资源配置，实行对外按纳税人属地、规模、行业、管理风险等分类，对内在坚持管户与管事相结合的同时探索按重要事项、环节等