房地产交易中以房换房双方怎样征税Word文档.docVIP

房地产交易中以房换房双方如何征税按照国家有关规定，拆迁安置有货币还建、原地还建、易地还建三种方式，原地还建和易地还建都是以房还房，即实物还建。作为交易双方获得的不论是实物收益或货币收益，均应当依法缴纳地方各税。现就“实物还建”方式下交易双方交纳各税的有关主要涉税政策(不包括随营业税征收的城市维护建设税、教育费附加)进行解读和略述如下： 　　1　被拆迁方有关涉税税收政策? 　　1.营业税? 　　房屋还建即“以房换房”交易，作为被拆迁方实质上也就是“以物易物”形式销售被拆迁的不动产，应当按照“销售不动产”应税项目按5%征收营业税。在计税依据上，没有成交价格的，税务机关依法核定，其计税价格同房地产开发方销售不动产的计税价格。? 　　被拆迁方为购买房被拆迁后还建的，应当按照财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003)第16号)规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”但必须提供原购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证，否则按全额征收营业税。? 　　个人自建自用住房被拆迁还建的，免征“销售不动产”营业税。? 　　自2006年6月1日起，对个人5年内不被拆迁还建的购买的住房，应全额征收营业；超过5年(含5年)销售的：普通住房免征营业税；非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税，同样需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。 ? 　　2.个人所得税(适用被拆迁方为个人)? 　　个人将拥有的房地产所有权转让，实际上是一种产权转让行为。根据《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目按20%的适用税率缴纳个个所得税。? 　　对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的或以物易物形式而无成交价格的，征收机关依法核定其转让收入。? 　　对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除。房屋原值具体为：? 　　购置商品房时实际支付的房价款及交纳的相关税费；? 　　自建住房实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；? 　　经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定；? 　　已购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产机单位)交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本(或标准价)购买的公有住户；? 　　城镇拆迁安置住房，根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；(3)房屋拆迁采取调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。? 　　个人转让受赠住房不得扣除房屋价款。? 　　纳税人支付的住房装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。? 　　纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。? 　　纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可依法对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的