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房地产市场消费者行为理论研究一、引言随着房地产市场从卖方市场向买方市场转变，市场竞争13益激烈，越来越多的房地产企业意识到必须从消费者角度出发来建立持续的竞争优势。对消费者来说，住宅不再只是单纯的住处，更代表着健康的生活方式、和睦的邻里关系和文明的社区空间。消费者对住房的要求也不仅仅局限于遮风、挡雨、睡觉和休息，对小区规划设计、住房位置、结构和功能等提出了更高的要求。消费者同时多了几分冷静、少了几分盲目，积累了相当的知识和经验，因此对房地产企业提出更高的要求。对消费者行为和房地产市场的消费行为研究。通过相关文献的阅读，国内外学者主要从两个方面来研究：经济学和营销学。二、从经济学角度研究住宅市场消费者行为在传统的微观经济学领域。主要通过个体经济单位的经济行为来说明社会市场机制的运行和作用。并由此得出改善这种运行状况的途径。它把价格作为分析的核心。并认为任何商品的价格都是由需求和供给这两方面的因素所决定的。传统微观经济学考虑消费者行为是建立在信息充分的基础上。假设市场上每一个从事经济活动的个体对有关的经济情况具有完全的信息，即完全信息假设。在住房消费行为研究方面。国内许多房地产经济学教材都对此有一定的论述，这些研究主要集中在房地产需求的内涵、影响房地产需求的因素等方面。从新古典经济学的角度来看。住房市场并不是一个真正意义上的单个市场。相反。住房市场是一个由多个子市场相互叠加而形成的一个复合的市场。这些子市场可以通过区位、住房类型、居住模式、房产金融甚至业主的年龄来加以区分。根据房地产市场的特性。就消费者的需求经济学家也进行了研究。西方文献中对住房市场较早的分析始于Blank et al及Olsenls.他们假设住房市场是完全竞争的，并用古典的经济理论加以分析。例如，住房商品耐用性密切相关而且比较明显的实际表现是住房市场中购买市场与租赁市场的并存和与之相关的一系列问题。又如。租房和买房的选择，这在大多数其他商品的交易市场并不常见。由此对住房需求的分析必须兼顾租和买之间的离散选择和消费个人在进行住房消费或住房投资时所作的连续性数量选择。Henderson和Ix）nnides首次提出了一个基于两阶段的跨期效用动态最大化模型来分析住房的选择。他们考虑了买房和租房之间的差异。发现了租房所存在的外部性。并且把对住房的消费需求和投资需求与个人的跨期总收入和收入变化结合起来。考察了它们之间比较静态的关系。在应用传统微观经济学研究住房需求偏好与消费行为方面。国内一些学者提出了自己的一些观点。王全民等主编的《房地产经济学》把影响需求的因素细分为影响需求总量的因素和影响需求结构的因素这两个方面：很多学者“都利用了需求弹性的概念来说明不同因素对住房需求量的影响，他们把收入弹性、价格弹性等概念引入了对住房需求的研究。”三、从营销学角度研究消费者行为研究消费者行为的重要学科就是市场营销学。与经济学中的消费者行为不同的是。市场营销学中的消费者行为研究具有明显的商业意图。市场营销学认为，企业要受到市场需求的影响，“消费者是上帝”，因此，企业必须研究消费者的行为。消费者研究（consumer behavior）。也称消费者行为研究（consumet behavior research），始于19世纪末20世纪初。西方消费者研究通常是在宏观和微观两个层次上进行。在宏观层面上。消费者行为与消费生活方式概念相联系。通常是对消费群人口统计特征及消费行为特征的描述。这类研究更多的是描述性研究（descriptive research）。目前针对中国消费者行为所进行调查。多数也属于生活方式调查，方法是测量恩格尔等人提出的生活方式的四个维度，即态度（attitude）、活动（activity）、观点（opinion）、人口统计特征（demographic）来描述消费者的生活方式（Engle，Blackwell，and Kollat，1978）。在微观层面上。消费者行为则通常与消费者认知、态度、购买意愿以及决策过程等具体购买行为相联系。倾向于对消费者在具体的信息沟通、购买决策、产品使用、品牌态度等方面的行为进行解释和说明，多属于解释性研究。很多学者对各个影响因素进行了深入分析。消费者行为可以看成是由两个部分构成，一是消费者的行动；二是消费者的购买决策过程。国外住宅市场的消费者行为研究成果丰富。1976年Bible对影响购房偏好的因素进行了划分。1978年Hempel等使用计量经济学和多变量回归分析方法对美国、英国住房市场中购房者行为进行了跨文化研究。1988年Nelson等采用多为尺度分析方法对住宅市场中的消费者偏好进行了研究。1999年Knight等探讨了如何运用Gibbs等采样法分析处理购房数据缺失、测量错误等问题。国内这些理论相对欠缺。研究起步相对较晚。开始于20世纪90年