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房地产开发与经营作业
西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究
姓名:伍旭升
班级:工程管理0902
学号:090410207
西建大综合楼拆迁重建项目定位研究
一、 背景分析:
由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限,且内部设备年久失修,教室利用率较低,考虑到该地段较好的利用价值,故计划对其进行拆迁重建,暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验,对该项目拟进行定位研究。
二、客户定位:
西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内,外临雁塔东路,所处地段有庞大的新兴经济体,其附属各大建筑设计研究院及设计事务所,都依托其得天独厚的文化科技资源,更是吸引了无数电子科技投资者;雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街,又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻,长安大学,西安科技大学均离此不远,有又政府办公地点国有企业比较密集,地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。
电子科技商业区
赛格电脑城;赛博电脑城;百脑汇科技大厦;东新科贸 建筑设计装饰经营区 建大建筑设计研究院;建设路建筑设计装饰公司若干 饮食服装娱乐文化服务销售区 李家村服装城;万达广场;万千百货广场;阳光国会 教师商品住宅区 以建大南院两栋双子教师公寓为代表 经分析该项目主要以建筑科技为主打,兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位;我们从该项目的主体导向出发,拟可以吸引的客户群类型,公司经营能力及营业特征,区域结构,客户群对该地段商品房的消费能力,消费方式及目的进行了分析,可以得出以下表格,对各种客户群总结结果做出一定的反映。
客户群职业特征 从事建筑设计施工公司;电子科技产品销售店铺;服装饮食商场;建大教师等 客户群年龄结构 以中青年为主的消费群体为主导 客户群消费能力 以中青年工薪级为主;公司企业以中小型为主;商场店铺以著名娱乐城品牌主导带动各种中小投资者 客户群对物业管理的需求 中档水平硬件配套,高品质的物业人性化,适合年轻人的服务;适宜用不同种类的紧凑型物业管理 客户投资目的 部分客户以经营盈利为主要目标;或用于居住 产品定位 :
现代市场营销理论认为,房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足,是消费者或用户期求的实际利益。
从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出,房地产产品无论从物业实体及其质量,特色,类型,品牌等,还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务,保证,物业形象,房地产开发商和房地产销售代理商等,都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此,对该项目产品定位进行说明:
项目名称:西部建筑科技大厦地点:雁塔区雁塔路中段占地面积:2200㎡建筑面积:2000㎡规划:由一栋主楼和裙楼连体而成楼高:50m楼层:主楼14层,裙楼两层;地下2层,地上12层功能:地下一、二层为停车场地上1-2层为购物中心地上3-4层为饮食娱乐、休闲、健身中心地上4-8层为写字楼
地上8-12层为商品房住宅
结构设计:要求中有“需要户型可调整”的空间灵活性,应用框架——剪力墙结构,并根据建筑使用空间要求及使剪力墙能承受大部分水平推力的原则,合理布置剪力墙的位置。主楼下设箱型基础,将基础的中空部分尺寸做大,用于地下室(地下停车场),做到设计施工一体化。裙房层高3层,设条形基础。
实用率:62%室内交通:写字楼4部美国奥的斯高速豪华直升客梯,2部专用消防电梯,另设步梯通道3条,宽1.2 米
停车场:地下两层共180多个泊车位,保安、监控和收费系统由电脑控制,全天候服务外装饰:裙楼为铝塑复合板,主楼以青灰色面砖和墨绿色玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰内装修:豪华大堂,高档进口石材贴面铺地,公共走道采用高档石材铺地,矿棉天花板吊顶,公共卫生间全套装修。写字间均装天花,地面铺地毯,商品房部分高级粉刷墙面,通透阳台租售方式:可售、可租
形象定位:
形象定位通过对该项目所做出的市场定位及地理位置,所面向的客户群体进行分析,得出该项目的独特优势为依托西安建筑科技大学高校产业
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