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房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207 西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、 背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 电子科技商业区 赛格电脑城；赛博电脑城；百脑汇科技大厦；东新科贸 建筑设计装饰经营区 建大建筑设计研究院；建设路建筑设计装饰公司若干 饮食服装娱乐文化服务销售区 李家村服装城；万达广场；万千百货广场；阳光国会 教师商品住宅区 以建大南院两栋双子教师公寓为代表 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。 客户群职业特征 从事建筑设计施工公司；电子科技产品销售店铺；服装饮食商场；建大教师等 客户群年龄结构 以中青年为主的消费群体为主导 客户群消费能力 以中青年工薪级为主；公司企业以中小型为主；商场店铺以著名娱乐城品牌主导带动各种中小投资者 客户群对物业管理的需求 中档水平硬件配套，高品质的物业人性化，适合年轻人的服务；适宜用不同种类的紧凑型物业管理 客户投资目的 部分客户以经营盈利为主要目标；或用于居住 产品定位 ： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦地点：雁塔区雁塔路中段占地面积：2200㎡建筑面积：2000㎡规划：由一栋主楼和裙楼连体而成楼高：50ｍ楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层功能：地下一、二层为停车场地上1-2层为购物中心地上3-4层为饮食娱乐、休闲、健身中心地上4-8层为写字楼 地上8-12层为商品房住宅 结构设计：要求中有“需要户型可调整”的空间灵活性，应用框架——剪力墙结构，并根据建筑使用空间要求及使剪力墙能承受大部分水平推力的原则，合理布置剪力墙的位置。主楼下设箱型基础，将基础的中空部分尺寸做大，用于地下室（地下停车场），做到设计施工一体化。裙房层高3层，设条形基础。 实用率：62％室内交通：写字楼4部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米 停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以青灰色面砖和墨绿色玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套装修。写字间均装天花，地面铺地毯，商品房部分高级粉刷墙面，通透阳台租售方式：可售、可租 形象定位： 形象定位通过对该项目所做出的市场定位及地理位置，所面向的客户群体进行分析，得出该项目的独特优势为依托西安建筑科技大学高校产业