房地产销售业务指南.docVIP

房 地 产 销 售 业 务 指 南 第一章 三 板 斧 开场白: ××你今天来看房，买不买没关系，在做生意上，我肯定要向你学习。但是做房地产已经好多年了，你也知道，隔行如隔山。在购房方面，我有一些观点和看法对你买房一定有帮助。我想提供给你作为参考，耽搁你几分钟时间，应该没关系吧？ 一、升值、保值 王总，不管你买房自己住还是投资，其客观上都是一种投资行为。为什么这样说了？因为你投资的资金比较大，不像买个几百快，几千块的消费品，不用了可以丢在一边或者送人。而你投入的是十几万甚至几十万的资金。所以你一定要考虑到增值这一点，让你投入的资金一定要有保障作用。那么决定一个物业（房产）是否增值，华人首富李嘉诚先生讲过，取决于二个方面的因素“好地段”，“精品房”。何谓好地段了?当然并不是闹市区所有的房子都具有很高的升值空间，还要体现整个小区和房子本身的含金量，也就是精品房。你知道，我们小区位于汉江路和松鹤路的交汇处，它周边。。。。。。。再加上您的邻居都是各行各业的成功人士，让你的小孩从小就生活在一个良好的环境下健康的成长。人们都说：“千金买房，万金买邻”就是这个道理。今天您能来到我们这里来看房，证明你的事业做的很成功，也很有实力，有独到的眼光。其投资的价值真的是物有所值，物超所值。 王总，真的没问题，我们今天就把它定下来（还要考虑……） 房子作为不动产，有着独特的属性。它必须依附于土地。而土地又不像其他商品，可以通过生产再产生。不同档次的房子决定了不同的价值。一般分为二种：第一种是过渡房，只能满足住而已，通常称之为十年陈旧二十年又黑了，三十年又该拆了。我想你花钱肯定不愿意买这种房子。而另外一种就是我们这样具有投资价值的房子——全框架。同样的小区却拥有不同的材料、配套、设计、结构等商业价值很高。它能出租、转让、抵押、继承。拥有这样的精品房，它能为您带来几代人的经济安全、生活保障。因为在市场经济的社会下，人人都面临着四大危机：失业、子女教育、医院就医、养老。你十万元，不买房子存在银行里每月180多元的利息，它能解决你失业后的家人生活吗？钱放在手里也面临着贬值。因为人民币的含量在不断的缩水。通货膨胀，它永远追不上不动产。钱越不值钱，房子涨的就越快。“水涨船高”就是这个道理。 其实在我们日常生活中就能体现出来。比如：集邮、车票、日用品。。。。在通胀面前，钱就像阳光下的冰块慢慢的就化掉了。如果不买房很多人就会选择做生意、投资股票、期货、存银行。王总，你也知道现在全球经济一体化。市场经济不同于过去的计划经济。以前做生意的确赚钱，利润很高。比如卖个牛仔裤，十几元进卖几十元。那时候做生意的少，竞争不激烈。很多人在单位有固定收入，不愿冒风险。现在不一样了 ，竞争很激烈。很多企业公司倒闭。我的几个同学在一家单位工作，干了快一年了。工资都发不出来，想出来做生意。你也知道做生意要起早贪黑，劳神费力、还要对付工商税务或者决策失误帐也收回来，三角债、商场如战场、一点也不假。再成功的人也有失误的时候，不怕一万就怕万一。谁也不敢保证一帆风顺，再说做生意也有周期性，你不能一辈子做生意，老了、病了也能做生意，不可能吧？你现在正好可以抽出1／3钱做生意，1／3的钱做债券，其他1／3投资不动产，就如聪明的犹太人一样，三三制也就是鸡蛋不能只放在一个篮子里，一定要分开来投资。 王总，真的是这样、没问题，我们今天就把它定下来。现在做股票不像80年代90年代那样好做，随着世贸组织法律条款相关政策落实，市场机制逐渐完善。炒股你也知道，就如赌博一样。为什么?本来国企经营不善，吃喝玩乐、贪污、赌博、受贿，企业面临亏损。企业如果需要维持稳定的发展，必需靠银行贷款来完成。那企业垮了，银行欠账，死帐就出来。国企与银行都是国家的，国家不能让自己垮就想办法替企业解围，让企业包装上市，把风险转移到市民的头上。实质上这就是种融资行为也叫圈钱。在国外炒股叫股东，在国内炒股叫股民。你也知道，每个国家国情不一样。在国外是经济杠杆启动政治杠杆，股东大只知道自己的资金去向、年底还要分红。而国内是政治杠杆启动经济杠杆，比如买2股送2股。年底不但不分红而且还要拿钱出来。在中国炒股没意思，你舍不得割肉，你就继续套。你一天不脱离股市只能算纸上富贵。今天拥有几十万，明天可能成了穷光蛋，你说对吗？ 王总，你说对不对，真的是这样的。我们今天就把它定下来。既然做生意有风险，炒股如赌博，更多的人都选择存银行。实际上存钱已经失去意义，因为利息由过去的14%降至2.25%。并且从中收取个人所得税2%。96-97年8次降息。这样的力度和密度的降息是建国以来前所未有的，其目的就去鼓励老百姓去消费。就是这样总把你的钱挤出来流向市场，刺激国民消费经济增长。今年的GDP是7.2%，一个百分点的增减代表着上千万的人就业和失业。由此可见，国家必