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存山地产商铺市场调研、业态分布定位建议 存山地产分三期建设，工程已经全面开工，一期保障房5栋2012年6月份交工，二期回迁房5栋和三期10栋商品房2012年底主体全部封顶，同时小河南路和启明路的商铺建设也将交付使用，无论从工程进度和入住情况来看，商铺都具备了销售和展示的条件。 存山地产商铺主要分两部分组成， 第一部分：项目商业经营规划　　一、整体商业定位　　商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！最好先做一个详细的市场调研！！　　二、项目主题概念提炼　　商业项目的策划时已引入了城市客厅、绿色商务、城市休闲广场的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。　　商铺招商方案 主题一：城市客厅——人气　　业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的城市客厅，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的城市客厅，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。　　商铺招商方案 主题二：城市休闲生活广场——氛围　　城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。　　同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。　　商铺招商方案 主题三：核心区的时尚中心——活力　　三、商业功能定位　　打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。　　随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：　　功能??? 内容　　百货??? 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子　　超市??? 日常生活用品　　餐饮??? 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆　　娱乐??? 小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球　　休闲??? 书店、音乐城、文化廊、水族馆　　服务??? 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健　　修理??? 家电维修　　商务??? 商务服务中心、银行、证券、基金　　对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。　　四、商铺布局及销售方式建议　　方法一：规定业态分布　　1）布局方式　　对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。　　业态分布表　　楼层??? 业态　　一楼??? 眼镜、珠宝、皮装、电子专卖　　二楼??? 主题性专卖店　　三楼??? 主题性专卖店　　四-六楼??? 外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心 二、项目招商销售总策略 　　1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。 　　2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营; 　　3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户; 　　4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。 　　5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。 　　三、商业氛围营造 　　——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。 　　——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。 　　——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。 　　——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。 　　——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。 1、目标商户群 　　√本地集团与企业 　　√全国性或地区级连锁店 　　√品牌店、专卖店、主题店 　　2、目标购买人群 　　√本地集团与企业 　　√全国性或地区级连锁店 　　√品牌店、专卖店