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第五章 物业服务合同 第一节 合同基本知识 第二节 物业服务合同概述 第三节 物业服务合同的类型 第四节 物业服务合同的签订 第五节 物业服务合同的变更与解除 第六节 物业服务合同的续聘与解聘 签订与履行物业管理合同 是物业管理优质服务的核心内容 是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石 本章主要内容 第一节 合同基本知识 第二节 物业服务合同概述 第三节 物业服务合同的类型 第四节 物业服务合同的签订 第五节 物业服务合同的变更与解除 第六节 物业服务合同的续聘与解聘 第一节 合同基本知识 一、合同要约 二、邀请要约 三、合同承诺 四、合同的要件 五、合同的类型 六、签订合同的原则 第一节 合同基本知识 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。 一、合同要约 （一）要约的含义 要约：订立合同的意思表示（承诺是对要约的接受） 如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。 合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。 一、合同要约 （二）合同要约的构成要件 要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。 要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。 要约必须传达到受要约人才能生效。 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。 拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。 广告 原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。 标价 标价是邀请要约，不是要约。 招标 招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。 合同承诺的构成要件 承诺必须由受要约人或其代理人作出 承诺必须在要约的有效时间内作出 承诺必须与要约的内容一致 承诺必须传达给要约人 合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括： （1）当事人的缔约能力 （2）当事人的真实意思表示 （3）合同的内容合法 （4）合同的形式合法 口头合同 书面合同 事实合同 合同签订应遵循的基本原则： 主体平等 合同自由 权利义务公平对等 诚实信用 守法和维护社会公益 第二节 物业服务合同概述 一、物业服务合同的含义 二、物业服务合同的特征 三、物业服务合同的签订过程 四、物业服务合同的生效条件 五、物业服务合同的主要内容 六、物业服务合同的作用 七、物业管理违约责任 一、物业服务合同的含义 物业服务合同是指物业服务企业接受业主委托提供物业管理服务，物业委托人支付物业管理费用的合同。 物业服务合同是一种非典型合同，在《合同法》中没有单独设立该类型合同。 物业服务合同的签订双方是业主与物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。 物业服务合同应当采用书面形式。 三、物业服务合同的签订过程 要约邀请－－－发布招标公告 要约－－－－－递交投标书 承诺－－－－－发中标通知书 签服务合同－－完成书面形式 案例分析1 A物业管理公司与B住宅小区的业主委员会商定由A物业管理公司对B小区进行管理。双方口头说明管理事项，但未签书面合同。 后由于夏日炎炎，狂风暴雨次数较多，对小区外部设施和花草树木破坏较大，A物业公司对小区进行了全面整理，为此垫付了一大笔资金。 后来，A物业管理公司贴出公告要增收服务费，但业主们都未增收服务费不解，并拒缴。 双方争执不下，最终上了法庭。 四、物业服务合同的生效条件 行为人具备相应的民事行为能力； 意思表达真实； 行为不违反法律和社会公共利益。 物业服务合同的组成（三部分） 合同首部 合同主文也称为合同正文 合同结尾 具体内容 六、物业服务合同的作用 物业服务合同是实施专业化、社会化、市场化管理模式的基础； 物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中权利和义务的法律依据，在物业管理中具有不可替代的地位和作用。 是否依法订立 内容是否详细 是否具有可操作性 七、物业管理违约责任 承担物业管理违约责任的主要方式： 1.继续履约 2.采取补救措施 3.赔偿损失 4.违约金 案例分析2 A投资公司是一住宅小区的开发商，2005年上半年A公司将小区住宅预售给业主，2005年下半年小区建成，迁入100家住户。 2006年1月，A公司与B物业管理公司签订《小区物业管理承包合同》。约定将小区该住宅公寓的物业管理承包给B物业管理公司，承包期10年，物业承包费按实际住宅面积计算，每月每平方米1元；B物业管理公司向A投资支付履约保证金50万元。 随后，A陆续将60000平方米的住宅面积交给B。B在管理过程中向业主收取了物业服务费，但从未按合同约定向A支付承包金。 A起诉B，希望