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(0435)《物业管理学》复习思考题
一、名词解释
1、物业2、房地产3、物业管理4、房地产管理5、物业管理企业6、业主7、业主自治管理8、业主(代表)大会9、业主管理委员会10、物业管理的前期介入11、物业养护12、物业共用部位13、物业共用设施设备14、物业大修15、安全管理 16、大修基金
二、简答题:
1、物业管理服务有哪些内容?
2、物业管理的原则是什么?
3、申办物业管理企业营业执照应提交的文件有哪些?
4、物业管理企业违反物业管理资质管理规定应承担的法律责任有哪些?
5、加强物业管理企业内部管理的目标是什么?
6、物业管理公司机构设置的原则是什么?
7、物业管理成本包括哪些项目?
8、业主大会职责 曾某和叶某是渝北区龙溪街道丹阳名居小区80余名业主的代表。他们诉称,去年11月16日,所在小区的业委会决定改聘小区物业管理企业。但是,业委会在作出这一决定之前,并没有召开全体业主大会,将且没有得到大多数业主同意。他们认为,业委会违反法定程序,擅自作出解聘原物管、选聘新物管的决定,侵害了业主的合法权益。因此,他们请求法院判决撤销这一决定。
丹阳名居小区业委会表示,他们是在职权范围内依法解聘、选聘物业公司,作出决定之前,业委会曾向拥有表决权的业主发放表决票,这一决定正是根据表决结果作出的。为了证实这一说法,业委会向法庭提交了表决票。
业主代表表示,根据法律法规,作出选聘、解聘物管决定,应当是业主大会的权利,业主委员会作为业主大会的执行机构,没有这项职权。此外,该小区应有表决权406票,有效的赞成票只有177票,并没有达到法定的2/3以上赞成票。因此,即使不召开业主大会,业委会根据表决票所作出的决定,也是违反法定程序的。
B栋2—3业主秦渊小姐投诉称,她昨日正指挥民工进行房内装修,搭建好一环行楼梯。此时,物管公司高经理及小区保安队长刘俊,带了20多个陌生人前来。高经理未作任何拆迁证明,只下令一声:“拆!”就自行离开,20多人随后试图进场。秦不肯,关住防盗门不让进。谁料,众人找来钢管、榔头强行砸开防盗门,将装修好的模板拆散,并搬走上千元的建筑材料。秦拉住保安队长刘俊要求制止,却被刘推开摔倒。邻居李晓映、邵霞琴惊闻砸门声,过来声援秦小姐。3人却被众从抓扯扭打受伤。秦只得拨打110求救。民警到后几人才住手,但建材已不知去向。邻居邓文等人证实,亲眼看见20多人从一依维柯车内跳下,直奔2楼。因秦小姐关闭防资门,少数人甚至从2—4翻窗进入2—3。物管公司高经理解释说,制止秦小姐是因为其装修破坏了房屋结构,属违章搭建,前日曾通知其停建,但无效,故只得派巡查队出面搬走建材,先帮她保存一阵。至于撬门、伤人与否,高表示,自己已离开,不得而知。秦小姐及邻居当面质问保安刘队长,刘则称:“总之我没有动手。”问及为何不制止巡查队搬运业主建材,刘表示无奈,“物管公司同意的。”
场后调查发现,新近落成、未完全入住的龙寰世纪B栋2—3防盗门门锁被砸凹陷。秦小姐经西南医院检查,肘部、背部有擦伤。
4、阅读案例,请回答物业管理服务公司应承担责任吗?为什么?
2005年某日中午1时,位于重庆渝中区捍卫路的临华大厦一号楼5楼外墙砖突然脱落。下溅的墙砖划伤两人,飞溅起碎片划伤的正在一鞋摊擦鞋黄先生他的脚,擦鞋匠手指亦受伤。砸坏一辆长安一辆摩托。长安车(渝A96779)顶篷有数处凹陷,送水摩托车(渝G41730)被砸倒地。
大厦管委会物管记录上看到,该大厦1号楼A栋在2002年4月9日也曾发生外墙脱砖,管委会曾致函建筑方,但对方检查后回函称是物管方维护不力。管委会称是对方的质量问题,将上报建委质监部门判定。据初步分析,垮砖与酷热、暴雨交错来袭有关。
5、阅读案例,请回答法院判决合法吗?为什么?
52岁的张建能在江北区华新街东方家园小区内开了一饭馆,叫一里香老鸭汤。去年7月7日早上6时左右,天降暴雨,张建能店外的污水排放沟里的管道破裂,店里的食物、桌椅等浸泡在污水里。而东方家园小区的物管也遭受了污水的袭击。东方家园小区的物管——重庆富恒物业管理有限公司的工作人员忙着抢救自己的财物,没有一个人来张建能店里帮忙。
事后,张建能向江北区法院提起诉讼。江北法院判该物管公司赔偿业主一半损失7525元。.5元/吨的天价水,水厂关了闸。8小区底楼共有30余个商业门面,大多在开餐馆、超市以及经营观赏鱼。自2004年3月开始,他们的水费价格就偏高,没想到,6月份的水费公摊竟达到21.5元/吨,7月份水费结算时更是达到了27.5元/吨。面对高昂的水价,经营户拒交。
物管称可能是供水管理道破裂后渗漏,使水差悬殊增大。但是物管方并未及时检修,一再拖延才导致这种局面。由于拒交水费,水厂于3天前停止供水。该小区的川仪物管公司物管员石某告诉记者,在3月份收水费时,就怀疑是供
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