2012房地产形势与投资.ppt

由目标看短期趋势 关于降价 房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。 房产税出台是防止投资过热，并不会降低投资需求，况且中国城市化发展中还有大量刚性需求 楼市调控没打算让所有开发商都活下去，优胜劣汰势在必行 降价取决于成本利润率，而不是资金利润率。房地产成本利润率低，降价空间有限 关于供应量 关于房产税 关于开发商 房价不是只降不涨，而是回归合理水平 房地产行业不是打压，而是持续健康发展 短期：调控只是暂时的，阶段性的 长期：房地产行业辉煌仍将持续20-30年 二、房地产金融投资 1、房地产投资 中国的房地产产品的四大属性 消费品属性 投资品属性 阶层属性 DIY属性 房地产投资 是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。 房地产投资分类 房地产开发投资：指房地产开发公司等房地产开发法人单位实际从事房地产开发或经营的活动。 房地产置业投资：房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或生产经营需要,并在不愿意 持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 房地产金融投资：包括买入房地产上市公司的股票和债券及房地产投资基金。 属财务投资，非直接投资，不受政策限制。 投资灵活，周期短，规避了政策变动风险。 决策轻松，坐享房地产行业的高额回报。 专业团队管理，省心省力。 房地产私募股权基金投资特点 投资房地产基金比直接投资房地产更灵活、安全 入伙房地产投资基金 个人投资房地产 投资目标 国内重点发展城市，优质房地产项目 少数熟悉城市和地段的房地产项目 获利方式 享受增值服务带来的更大升值 单纯等待物业升值 投资决策 对市场、企业、财务及法律等专业的尽职调查 个人对市场及形势的判断 风险管理 投资组合、参与经营、股权质押等多渠道风险控制 单纯依赖开发商自律和部分管理部门 投资周期 相对较短（1年以上） 受政策影响，较长（一般5年以上） 资产管理 银行托管，专业团队负责 个人管理，占用大量时间精力 投资门槛 无政策限制，门槛较低 受政策限制较多，资金需求较大 退出机制 基金到期，本金和收益直接进入银行账户 二手市场出售持有物业，手续繁琐，成本高 房地产投资特点 投资者从PE中获得高额回报——整体而言PE回报超过股票 美国PE基金业绩指数（PEPI） 注： PEPI指数是基于Thomson Venture Economics（TVE）必威体育精装版的季度统计数据，所有的收益率数据由TVE根据潜在的财务现金流计算得出。收益率是指扣除管理费和激励分红后支付给投资者的净收益。 美国发展经验表明，PE的收益水平高于股票投资。 汤姆逊金融公司（Thomson Financial) 的统计数据表明，无论从1年、3年、5年、10年，还是20年的统计时段来看，代表PE投资者收益水平的PEPI指数的收益率均明显高出了NASDAQ指数和标准普尔500指数。 投资房地产基金收益高于其他投资 投资者从PE中获得高额回报—— 增值服务能力是获得高回报的根本原因 PE管理人对被投资企业提供增值服务，给投资人创造高额回报。 PE管理人的高水平增值服务能力，增加了投资人资金的安全性。 产业运营增值 资本运作增值 增值服务 以高盛投资工商银行为例， 2006年1月高盛投资团以1.22港元/每股的价格入股工商银行。2008年4月11日，工行H股股价为6.14港币/股，高盛的帐面净收益达4.03倍。 高盛在投资工行之后，协助其完善公司战略、完善治理机构、培训管理人才，并帮助工行拓展海外业务。在2007年10月工行以409.45亿元人民币收购南非标准银行20%的股份的过程中，高盛发挥了重要作用。 改善公司治理 并购重组 优化资本结构 引入战略投资人 团队建设 战略及运营管理 人力资源管理 业务支持 财务管理支持 参与董事会工作 点对点辅导沟通 专项咨询服务 CEO俱乐部 其他技能 与方法传递 专题培训 2、房地产私募股权投资基金 ——拥有规范的管理机制 非公开 股权形式 少数 房地产 四大特点 房地产私募股权投资基金 以房地产为投资对象的私募股权投资基金—— 募集资金 退出撤资 管理监督 投资项目 募集资金，发起成立基金 房地产PE运作流程 寻找优质项目进行投资 对已投资项目进行投后监管 按照投资协议退出 股权基金 托管银行 项目公司 * * * 数据较老，根据新收集的数据更新。 * * 进一步寻找向房地产投资，提供增值服务的案例 * 2012房地产形势与投资 房地产行业状况 调控政策及趋势分析 房地产金融投资 一、房地产行业状况 2008年四季度，面对经济低迷，政府出台了大量房地产“救市”政策，使房价出现了快速上涨，2009年房价上涨了2