2013年8月份土地增值税课件.ppt

税收知识与经济效益成正比 考虑到这部分支出确实是影响房价的一个主要因素，本着公平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，可以总销售收入减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）作为房地产销售收入计算土地增值税。 税收知识与经济效益成正比 【案例分析18】地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除？ 某房地产公司开发房屋总可售面积185300平方米，其中地下可售车库5300平方米，地上商铺50000平方米，一般住宅130000平方米。总开发成本为555900000元。（住宅标准层高3米，地下车库标准层高4.2米，地上商铺标准层高5.8米）。要求按照平均面积法、层高系数法计算分摊成本。 分析： 1、平均面积法：也称可售面积法。 单位成本＝555900000÷185300＝3000元 车库成本＝3000×5300 商铺成本＝3000×50000＝150000000 住宅成本＝3000×130000＝390000000 税收知识与经济效益成正比 2、层高系数法：商业用房层高系数＝商业用房层高/住宅层高 地下车库层高系数＝4.2÷3＝1.4 车库系数面积＝5300×1.4＝7420平方米 商铺的层高系数＝5.8÷3＝1.93 商铺系数面积＝50000×1.93＝96500平方米 总系数面积＝7420＋96500＋130000＝233920平方米 平均单位成本＝ 555900000 ÷ 233920 ＝2376.45元 车库应分摊成本＝2376.45×7420 商铺应分摊成本＝2376.45×96500＝229327425元 住宅应分摊成本＝2376.45×130000＝308938500元 税收知识与经济效益成正比 【案例分析19】开发项目涉及甲供材、混合销售应如何处理？ 根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十五条，采取包工不包料方式（甲供材）对外承包，支付给承包单位的建筑安装工程费，如果未包括工程所用主要材料，那么，甲供材部分支出凭合法有效凭证（购货发票）允许计入开发成本据实扣除，并允许作为加计扣除的基数。 根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，建筑安装成本支出，涉及混合销售业务的，必须分别取得销售货物增值税发票和建筑安装业发票。 税收知识与经济效益成正比 （四）基础设施费： 《细则》第七条： 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 税收知识与经济效益成正比 （五）公共配套设施费： 1、《细则》第七条： 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按 以下原则处理： A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 税收知识与经济效益成正比 【案例分析20】小区外部为政府建设的公益性设施费用是否允许扣除？ 常见观点： 观点一：这部分支出应作为无偿向政府移交的与项目配套的公共配套设施给与扣除。 观点二：小区外部为政府配套建设的公益性设施，与本项目无关。因此，这部分支出应作为无偿为对外捐赠，不允许扣除。 处理建议： 对于房地产开发企业在开发建设的同时，应政府要求为政府建设公益性设施发生的支出，如果纳税人能够提供该支出与本项目有关的证明（比如在《土地使用权出让协议》中注明，取得土地的同时，必须为政府代建某某公益设施），建议应允许在计算土地增值税时，作为取得土地使用权支出计入开发成本扣除，并允许作为加计扣除的基数。 参考政策： 《湖北省地方税务局