2013年成都保利春天花语定位及营销方案(109页).ppt

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保利春天花语 定位及营销方案;目 录;; 项目区位 项目交通 项目配套 项目指标;项目区位;项目四至; 城市主干道四通八达,路况良好,形成道路衔接顺畅的现代化交通脉络; 公共交通路网布局完善,临近3路、24路、512路、24路、747路、24路等公交站点; 临近地铁1号线延长线大丰站,逐渐实现城市交通提速; 项目2公里范围内有同品牌大规模项目——保利城。;; 项目占地80亩,4.0容积率,其中住宅建筑面积19.3万方,商业建筑面积为2.1万方。;本案周边生活配套成熟,交通便利,但规模小、容积率高,周边无较好的自然资源,并且2公里内有同品牌大规模项目——保利城 ——所以综合以上条件,我们为项目定出开发目标:;针对快销走量的开发目标我们需要思考以下问题:; 城市发展格局 区域市场形势 区域板块格局 区域产品特点; 规划范围: 西至成灌路及北部商贸城西侧边界;东至成华大道;南至府河;北至香城大道及三河镇用地范围; 区域面积:总面积212平方公里; 总体定位:成都市中心城区北部副中心; 总体规划:2012年启动商品市场、货运场站、物流服务站、 仓储企业搬迁工作;以荷花池片区、火车北站片区、五块石片区、驷马桥片区、人民北路片区为调迁先期重点;绕城内不再布局任何批发市场;产业升级,高端商贸和现代物流产业为主导。; 国际商贸城:整体占地2090亩,总建面245万㎡,预计成形后将建成6万余个商铺,拉动直接产业人口近20万; 物联港:整体规划超过4000亩,目前已经启动五金专业市场销售,可容纳近2万户商家驻场经营; 商务中心:以北欧知识城及源上湾的酒店、购物中心、写字楼等构成,以知识产业、电子商务、商贸物流为主,是未来城北的商务中心。 未来预计有30万人迁入城北商贸区,住宅需求急剧上升,本案距商贸城仅3.0公里,具有良好的发展机遇。; 随着专业市场的外迁和国际商贸城的发展,区域房地产市场从2009年开始快速发展; 2011年北欧知识城、开元国际、大峰景、源上湾等的集中放量,新增面积出现井喷,成交价格攀升至5600元/ ㎡,供销两旺; 2012年以消化存量为主,借势五块石荷花池的搬迁,销量大幅增加,预计后市将持续存在供需两旺局面,竞争激烈;;;斑竹园板块;板块特征:以城北城区刚需及改善客群为主,套一至套三均有需求,主力产品总价50-70万/套。;;项目深访:以成都主城首置为主,对价格承受力相对较高,注重房间功能数量及舒适度,对套一至套三均有需求。;板块特征:以商贸城刚需为主,70-90 ㎡小套三畅销,套二为辅,主力产品总价40-50万/套。;;项目深访:以商贸城片区首置及首改为主,注重房间功能数量,生活配套、交通便利性、低总价及大面积赠送是项目热销的关键,保利城对项目有一定影响。;基本信息:项目毗邻地铁1号线延长线和地铁5号线,户型紧凑,面积小、总价低,开盘即热销。;项目深访:以商贸城片区首置为主,注重房间功能数量、项目品牌、生活配套、交通、低总价及大面积赠送是项目热销的关键因素。;商贸城;;板块特征:以商贸城刚需为主,70-90 ㎡小套三畅销,少量套二、主力产品总价40-50万/套。;;项目深访:以商贸城片区首置及首改为主,注重房间功能数量,居住环境舒适、临近商贸城项目规模大、低总价、是项目热销的关键因素。; 区域板块格局:荷花池板块主要以吸附城北首置为主;大丰及斑竹园板块主要以商贸城片区的首置及首改为主,产品供应及客户特点趋同,价格无明显差异。 其中保利城规模大,面向客群广,主要针对大城北所有相对有经济实力的刚需,其产品更为舒适,产品与客群与大丰其他项目有所差异。;占位于机遇与挑战并存的城北板块,为了本案能在竞争市场中占据优势,达到快销的目的,在此我们特别选取五个可类比项目产品进行分析,希望能为本案在产品定位层面提供参鉴依据。; 高层产品供应为主,总体去化均可观,月均去化在65-280套不等; 均价集中在5600左右,品牌开发商与普通开发商无溢价优势,说明当地客群更看重价格本身,对单价及总价价格敏感度高; 大峰景整体总体月均去化低主要原因是开盘较早,期间未放量,在2012年集中放量后,月均消化速度提升至65套/月。; 各项目产品套二集中在75 ㎡,套三单卫85-90 ㎡,套三双卫100-110 ㎡; 其中85-90 ㎡ 的小套三最为畅销; 保利城因面向品质型刚需,产品设计较为舒适。;蓝光花满庭户型设计赠送面积较大,但过于注重房间数量,过小的房间设计忽略了产品的功能性,未来居住将受到一定影响。;客厅开间3.7米,采用目前最流行方式做足20%阳台面积,并将其完全实用化;比蓝光舒适 比其余项目紧凑;城市发展格局:未来30万人口迁入城北商贸城片区,片区发展机会较大; 区域市场

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