2013年常州金地天际年度经营计划区域运营策划（183页）.pptx

;一、常州城市研究（结论）;一、常州城市竞争对手研究及自身研究（结论）;一、常州城市竞争对手研究及自身研究（结论）;一、常州城市竞争对手研究及自身研究（结论）;一、常州城市核心竞争力评价（结论）;一、分城市研究|常州城市研究;国家先进制造业基地，长三角地区重要的物流基地，文化旅游名城，苏锡常都市圈核心城市。;常州以纺织、机电制造等第二产业为主;GDP增长速度;800-4,000US$;;数据来源：常州统计年鉴;;;;培育常州产业集群;一、分城市研究|常州城市研究|人口容量分析;;近年来，常州常住人口密度呈现逐年增加的趋势，到2010年常州常住人口达496万人，常住人口密度为1134人/平方公里，属于高密城市。常住人口密度的增加使得常州城市经济活力日益增强，为房地产市场的发展提供需求动力。;指 标;;一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析;【城市发展规划】－市区形成“一城、七片”的结构;【城区规划】－主城区为“一体两翼八组团”的空间结构; 城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的方向，南北向成为城市发展主轴。; 高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区常州城市圈城际铁路和城市轨道的建设进一步提升了大常州的核心地位，实现城市圈内8城市一个小时内到达常州市区的目标，辐射人群扩大，为房地产发展提供了大量的潜在购房需求。; 常州水陆空交通便利，老京沪铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及苏南第2大机场，4E级民航常州奔牛机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州北站是沪宁段中间站中站房面积最大的车站，沪宁城际铁路常州站。交通的不断发展使得常州与周边城市距离越来越近，中转和缓冲作用大幅提升。;近期（2010-2018）拟建设1、2号线全长53.92公里。 常州市的轨道交通由4条线组成，全长约129公里。 1号线一期工程北海路至南夏墅段，长约34.06公里，经过京沪高铁常州站，市民广场、常州火车站、文化宫、同济桥、武进区政府、大学城等站点。2号线一期工程城西中心至颜家段，长约19.86公里，经过青枫公园、勤业路、怀德桥、延陵路，从朝阳桥附近往北，再经过东方路到达戚区行政中心。1号线与2号线的交叉点位于文化宫。;常州未来发展潜力较大的板块;一、分城市研究|常州房地产市场研究;;存量：750万㎡；存量去化周期：16个月;常州市常住人口数量呈逐年上涨态势，2011年末本市常住人口462万人，比上年末增加0.9%；其中户籍人口362.9万人，比去年增加0.6%，而外来人口99.1万人，比上年增加2.0%，外来人口目前成为常州人口增长的主要来源。 本地人口及外来人口的缓慢增长，将使得常州房地产市场的刚需增长量不高。;人均GDP已突破1万美元关口，居民消费能力增强，追求品质的提高 2005-2011年常州住宅价格一路走高，12年受政策的影响，市场以价换量，导致价格下跌; 刚需及首改产品成为供销主力，综合去年和今年的成交情况90-120平米产品流量稳定，属于市场抗风险产品。;2012年上半年市场延续11年年底大幅度以价换量的态势，并且降价幅度持续加大，5字头项目成为市场主导； 市区普通公寓产品成交主力从11年的60-80万元下滑至40-60万元，高总价产品客户购买较为谨慎，100万以上产品成交比重一直徘徊在10%左右。;一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块;常州处于城市化进程中期，城市整体向外围拓展;区域;市中心高价盘林立，单个项目去化较为缓慢，存量房有所积压； 城南存量房多集中在靠近市中心的项目，其价格也相对较高，去化略慢，未来大盘林立，但单盘的集中推案可能相对略少，竞争略有缓和； 钟楼新城部分楼盘推案相对较缓，现今存量房不足，单个项目去化也相对较慢； 戚墅堰刚需客户为主，整体价格相对较低，成交量略好于其他区域； 清潭、勤业作为钟楼的老居住区，拆迁性购房较多，单盘年去化相对较快。;;青 洋 路;启动新城;【规划范围】：龙城大道以北，沪宁高速公路以南，大明路以西，龙锦路以东，规划总用地面积11.8平方公里。 【规划定位】 ：依托水系演绎“青城秀水龙舞天宁”，积极探索该区域发展转型路径，逐步实现整个地区产业升级、功能优化和形象提升，致力打造常州东部的创意产业配套区、科技创新示范区和滨河生态宜居地。 【规划布局】 ：天宁新城：“两轴三心、三廊五区”。;一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块;中心城区：市中心重点规划区域来看，四大主要的板块天宁新城、城东戚墅堰、城南凤凰新城、城西钟楼新城规划各自有特色，其中现今及城东戚墅堰、凤凰新城均为低价跑量盘为主，钟楼新城、天宁新城已有名企进驻，