镇江碧云老年公寓可行性报告.doc

镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司 老年公寓项目 项 目 申 请 报 告 二0一一年八月十二日 镇江“碧云”老年公寓可行性研究报告 ?第一章、项目建设方案 ? 根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。 一、项目定位： 1、主题定位 现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思： 1）该项目为老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓； 2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。 3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。 4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。 2、市场定位： 针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓 3、风格定位： 采用后现代建筑风格处理方式，结合建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即： 后现代创新设计+建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局 二、项目设计原则： 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。 1、设计要人性化： 设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。 2、生活要智能化： 配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。 3、环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。 4、户型要合理化 户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。 5、精神要丰富化 为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。 6、配套要完善化 为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。 三、建设标准 本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。 1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）； 2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好； 3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施； 4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备； 5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统； 6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅； 7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室； 8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施； 9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施； 10、拥有标准的停车场。 四、项目建设内容： （一）总体布局： 占地亩，总体布局拟呈园林式布局，与周边自然景观整体环境相融合。 根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。 （二）建设规模： 1、建设用地：亩。； 2、建筑面积：平方米。 3、床位：00个。 4、人均居住面积：平方米。 5、绿地率：＞50%； 6、容积率：＜； 7、停车位：100个。 （三）建筑项目 1、综合大楼： 新建综合